超30城突破利率下限，房贷利率“一降再降”护航楼市回暖

为降低居民购房成本，取消首套房贷利率下限的城市正越来越多。

从辽宁的沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳，到山东的济宁、青岛和烟台，再到江西、福建、广东等多个省市，近期多地取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据不完全统计，全国已有超30个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

房贷利率阶段性下行，已成为符合行业需求的大趋势。今年一季度，个别城市高端新房成交火热、二手房市场点状复苏，但从整体来看，“小阳春”成色并不足，市场表现弱于去年同期，二手房以价换量明显。当下的楼市，仍需实打实的政策提振市场，降低购房成本便是其中之一。

有业内人士认为，尽管目前按揭利率已降至历史低点，但仍然高于银行定期利率或保本理财利率，面对较为疲软的刚需和市场需求，未来房贷利率有望继续下行。

超30城取消首套房贷利率下限

我国房贷利率与贷款市场报价利率即LPR挂钩，整体呈市场化动态调整特征。

根据中国人民银行、原中国银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照当前5年期以上LPR为3.95%计算，首套房贷利率不能低于3.75%。

不过，3.75%并非首套房贷利率的绝对下限，各地房贷利率还可根据房价水平动态调整。

自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，期内新建商品住宅销售价格同环比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，即可突破3.75%的统一标准。

据中国人民银行方面数据，2023年末时，全国343个城市（地级及以上）中，有101个下调了首套房贷利率下限，26个取消下限。而到目前，选择取消下限的城市正越来越多，近期多个省份的部分城市加入该阵营，以降低居民购房成本，提振市场需求。

比如，自2024年二季度起，辽宁省沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳5市，将阶段性取消新发放首套住房个人住房贷款利率政策下限。该政策是深入落实3月22日国务院常务会议关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关精神的具体举措。

具体而言，辽宁省5个城市二季度起，新发放首套住房个人贷款利率政策下限可以突破LPR-20个基点（BP），即首套住房个人贷款利率可以低于3.75%，各银行将执行怎样的数据还需跟踪观察。

江西省的南昌、赣州、九江和新余等地，日前也相继发布公告，自4月1日起取消首套房贷利率下限，为购房者提供更加优惠的贷款条件。南昌方面表示，如后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，下个季度起则恢复执行全国统一利率下限。

山东的青岛、烟台、济宁也在执行。青岛自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构按照市场化、法治化原则，合理确定每笔贷款的利率水平。烟台大部分银行则已下调了个人首套房贷利率15个基点，从3.75%降为3.6%，也有的银行正在观望之中。

此外，广东省已有15个城市取消首套房贷利率下限，包括潮汕、汕尾、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮等城市。据不完全统计，全国已有超30个城市阶段性取消首套房贷利率下限，有意降低房贷利率的城市越来越多。

从全国整体数据看，当下房贷利率已来到历史较低水平。3月份，中国人民银行数据显示，新发企业贷款与个人住房贷款利率双双降至历史低位，新发个人住房贷款利率更是首次低于新发企业贷款利率。

具体而言，2024年3月，企业贷款加权平均利率为3.75%，较上月微降1个基点；而新发个人住房贷款利率为3.71%，较上月降低15个基点。这是公开记录以来，个人住房贷款利率首次低于企业贷款加权平均利率。随着多地取消首套房贷利率下限，未来新发个人住房贷款加权平均利率有望进一步降低。

贝壳研究院数据也显示，3月全国百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%，相较2023年同期，首套利率下降43个基点，二套利率下降75个基点。“较低的房贷成本以及较快的放款速度，有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场平稳修复。”贝壳研究院表示。

“从当前政策‘宽松为主’以及‘促需求’的定调上来看，未来房贷利率总体或仍有下行空间。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经。

“小阳春”成色不足仍需政策扶持

房贷利率“一降再降”，根源还是楼市及房价走势表现不佳。

4月16日，国家统计局发布数据显示，2024年3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。

环比看，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。

但从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.0%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.9和0.7个百分点。

诸葛找房数据研究中心表示，3月份，新房价格总体表现仍然延续两大特征，一是延续边际改善趋势，70城价格总体环比跌幅已持续3个月微幅收窄，且本月上涨城市数略微增多；二是延续总体底部状态，价格下降城市数仍然占据大多数份额，下行仍是主流。

房价同比仍在继续下滑，楼市要走出低温还需时间，今年“小阳春”成色不足也证实了这点。

克而瑞数据显示，2024年一季度楼市成交延续下探走势，115个重点城市商品住宅成交面积5383万平方米，同比下降44%。从月度变化趋势来看，3月整体成交“触底反弹”，单月成交规模高达2432万平方米，环比近乎翻番，但同比因去年基数较高下降41%。

二手房方面，一季度24个重点监测城市累计成交面积约3170.4万平方米，累计同比下降21%。其中3月成交探底回升，规模环比倍增至1350万平方米，但仍略低于2023年的月均水平，同比下降29%。整体看，今年小阳春市场表现弱于去年同期，二手房表现优于一手房，但以价换量特征明显。

“今年房地产市场不同于去年，热度将缓慢回升，时间周期拉长，价格修复节奏亦较缓慢，短期仍然缺乏稳定回升的动力。”诸葛找房方面表示。

在此番市场现状下，房贷利率是否有望继续下行？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，面对疲弱的刚需，预计按揭利率还会持续下行。“尽管目前按揭利率已降至历史最低，但明显高于银行定期利率或保本理财利率。”

在他看来，越来越多的城市将不设首套房贷利率下限。中期内，按揭利率或将会降到至少和保本理财利率相同的水平上，大约在2.5%～3%。这样，购房者手上有一笔钱，买房的成本和理财收益是对等的。“随着资管新规落地，理财净值化转型，存款利率继续大幅度下行是必然趋势。”

关荣雪告诉第一财经，当下要提振楼市，政策端还需进一步发力：比如调整货币政策，例如降低存款准备金率或降息，来刺激房地产市场和贷款需求；继续松绑购房政策，降低购房门槛，如放松限购等，增加市场需求；从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策，当前改善性住房需求担当着购房市场的主力，居民对住房品质的要求也在逐步提升，满足多样化需求契合市场发展形势。

诸葛找房方面预计，随着针对改善性住房需求的政策支持力度继续加大，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，4月新房、二手房价格总体下跌的格局不会改变，环比跌幅或将呈现收窄或趋稳态势。