3月美国房价创新高、销量下降，这项新规能否进一步“助燃”

今年3月，美国房价再次创下历史新高。

当地时间18日，全美房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，3月，美国成屋价格中值为39.35万美元，同比上涨4.8%，是该协会的数据有记录以来3月份的最高价格。

此前刚发布的标普凯斯-席勒指数也呈现了相似的上涨趋势。该指数目前统计到2024年1月份。数据显示，1月美国平均房价比去年同期增长6%，也创下历史新高。其中，房价同比增幅最高的3个美国城市是圣地亚哥、洛杉矶、底特律，同时指数覆盖的所有20个城市的房价都在上涨。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，美国房产市场供不应求，是房价持续上涨的根本原因。

他同时提醒道，最近发生了一件美国房产市场里程碑式的事件，“NAR在与投资人的法律诉讼中败诉，决定终止执行几十年的6%中介费的商业规则。这将对美国房产市场产生非常正面的影响。”

价升量跌

目前已是春季购房季节，NAR的数据显示，在房价屡创新高的同时，美国3月份成屋销售419万套，经季节性因素调整后折合成年率为下降4.3%，从美国全国范围内看，除了其东北地区外，其他地方销售量都有所下降。

实际上，进入2024年以来，美国房屋销售情况较为良好，从去年秋天的低点反弹，但由于美联储放风短期内暂时不升息，按揭贷款利率仍在高位持稳，叠加房价攀升，这都打击了购房者信心。

NAR首席经济学家伊恩（Lawrence Yun）就表示，尽管房屋销售从周期性低点反弹，但由于利率没有任何重大变动，房屋销售仍然停滞不前。

但是他也认为，目前的就业岗位增加了近600万个，这表明市场上有更多希望购房的人。

陈跃武说，标普凯斯-席勒指数1月的数据显示，美国平均房价已经连续12个月上涨回升。“美国房价在2022年6月达到一个高点，之后经历了6个月的中期调整，到2023年1月调整结束开始回升。截至2024年1月美国平均房价已经连续6个月创历史新高。”他表示。

而对于目前房价高涨，他认为，这还是一个供需问题造成的。

“目前美国的房产库存量是3个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前美国房产库存量只有疫情前的一半。最近美联储主席鲍维尔在3月初的国会质询中承认美国住宅房产供给严重不足。”他解释道，“美国各大权威机构对美国住房的短缺都给出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400万套左右。”

他表示，美国通货膨胀率已经降到3%，市场预期美联储在2024年将降息。目前美国按揭贷款利率从近8%的高点降至6.8%左右。

房产买卖中介费将调整

3月，NAR宣布了一项历史性和解协议，预计将改变购房者和卖家向房地产经纪人支付费用的方式，不过此协议尚未得到法院批准。

陈跃武称，目前有权威人士预测房产中介费将从6%降到3%以下，这将大大降低房产买卖的交易成本。

“美国头部房地产企业RedfinCEO科尔曼（ Glenn Kelman ）就认为，此项变化不会影响房产价格，而房产卖家过去完全支付6%的中介费，变为只支付3%以下的中介费，由此将成为最大的受益者。我们也赞同这种观点。”陈跃武表示，目前美国各大权威机构对2024年的房价提出了预测，大部分都认为2024年房价将继续上涨，其中房利美、房地美、Zillow和高盛预测房价上涨幅度为3%~5%。

“我们也预计2024年美国平均房价增长3%-5%左右，其中北卡罗来纳州、亚特兰大和达拉斯等地区的房价将上涨大约5%至10%。”他表示。

标普凯斯-席勒指数数据显示，1月美国各城市同比上涨幅度为：圣地亚哥11%、洛杉矶8.6%、底特律8.2%、芝加哥8%、夏洛特8%、纽约7.6%、迈阿密7.5%、波士顿7%、亚特兰大6.4%、拉斯维加斯5.6%、坦帕4.6%、凤凰城4.6%、旧金山4.5%、西雅图4.4%、达拉斯3%。

陈跃武表示，他个人认为，在美联储年内如市场预期开始降息之后，房贷利率将进一步大幅下降，促进美国房地产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。

不过，随着美国3月通胀数据的公布，各方对美联储降息的预期在降温。不少交易员认为，美联储会等到夏季结束后才降息。巴克莱银行和德银美国经济学家团队均认为美联储今年只会降息一次，同时美国银行和德银美国经济学家团队目前都预测，美联储今年只会在12月份降息一次。

摩根大通总裁平托（Daniel Pinto）甚至在近期预测，由于通胀水平持续高企，美联储今年可能不会降息。