上海豪宅热销背后：一二手房价格倒挂，杭州温州内蒙古等地高净值人群入场

随着今年上海购房政策的松动，包括内蒙古、西北区域的高净值人群也有在上海配置住房资产。

上海豪宅走出了独立热销行情。

开盘即售罄、100%去化率、单日销售额99.97亿元，成为今年开年以来上海单盘销售额TOP2项目的融创外滩壹号院二期，给市场带来了一份颇为亮眼的成绩。

4月21日开盘的当天下午1点，347名购房者齐聚上海万达瑞华酒店3层，根据摇号结果顺序选购融创外滩壹号院二期此次推出的204套房源，不到5点，融创外滩壹号院二期宣布清盘，204套房源全部成交，总销售额为99.97亿元。

4月25日，上海又一豪宅项目开盘，保利旗下高端豪宅项目“保利世博天悦”开盘销售，单日收金超80亿元。

除了上述两个豪宅项目热销外，3月底，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，更是以196.53亿元总销售额刷新全国开盘纪录；4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元；公布的积分入围线达到113.04分，成为上海推行积分制以来入围分第三高楼盘。

据同策研究院数据显示，今年一季度，上海3000万元以上豪宅供应已超过了2017年~2022年的年均供应套数。

易居研究院研究总监严跃进认为，上海豪宅项目持续热销，在某种程度上说明其背后资金的流动方向还是比较坚挺。

对于上海豪宅热销，房地产分析人士认为有两个方面原因：一是豪宅项目所处位置的稀缺性，二是出现了一二手房价格倒挂情况，买到就赚到，更加激发了购房热情。

据了解，4月21日开盘的融创外滩壹号院二期项目，4月18日开盘的滨江凯旋门项目以及3月底开盘的中海顺昌玖里都存在一二手房价格倒挂情况。

以融创外滩壹号院一期为例，业主已入住这里三四年，是板块内排名前五的豪宅，目前在链家网上的二手房挂牌价为23万~24万元/平方米，实际成交价21万元/平方米。相较本次销售的融创外滩壹号院二期15万~17万元/平方米售价，有几万元的倒挂价差。

此次，融创外滩壹号院二期主推建筑面积在255~380平方米房源，甚至还有建筑面积约533平方米的顶奢户型，单套起步价3500万元。具体来看，该批次清一色的大户型房源中，总价段4000万~4500万元的房源为销售主力，共推出72套；总价段4500万~5000万元的房源60套；总价段3500万~4000万元的房源仅有14套，此外还有34套总价段5000万~6000万元的房源和22套总价段6000万~7000万元房源，总价1亿元以上房源也推出来2套。

在这些房源中，融创外滩壹号院二期最大面积户型为5单元的2701号房源，单价达到22.3万元/平方米，总价约1.189亿元，开盘不到3个小时就显示已售状态。

再以上海新天地板块的“中海顺昌玖里”项目为例，其平均单价低于目前周边二手房挂牌价格。据链家网二手房挂牌价显示，中海顺昌玖里北侧毗邻的翠湖天地隽荟项目，当前二手房价格为24.9万元/平方米，东侧的中海系建国里项目目前挂牌价为22.1万元/平方米，均高于中海顺昌玖里开盘均价17.2万/平方米。

除了巨大的价差外，位置也是这些豪宅项目热销的一大因素。融创外滩壹号院二期是上海市黄浦区重点项目，地处上海市黄浦区董家渡路399弄，东接全球第三大金融中心董家渡金融城，西接塑造了“上海精神”的老城厢，与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻，与地铁9号线小南门站一路之隔，距离上海外滩仅约2公里。地块位置的稀缺性不言而喻。

“在郊区别墅和市区大平层的选择上，最后我购买了上海市区的大平层项目。”4月24日，在上海市黄浦区融创外滩壹号销售中心办理签约手续的买房人胡阳说，选择核心地段大平层除了居住舒适度之外，很大原因看中上海核心地段的增值空间。

胡阳是安徽人，父母经商，2000年他从国外研究生毕业后来到上海工作，现在已是落户的新上海人。

另一位在融创外滩壹号院二期签约的购房者则是卖掉了两套150平方米的住房后，将新家安置在了这里。

“今年买豪宅的有40%~50%是上海本地人，主要以改善需求为主，尤其是带有一定优化资产配置的购房者，很多都是把手里一两套房龄较长的老房子卖掉，合力置换一套优质且有很强产品力的房子。”同策研究院研究总监宋红卫表示，另有20%~30%的买房人分别来自杭州、宁波、无锡、南通、温州等地，随着今年上海购房政策的松动，包括内蒙古、西北区域的高净值人群也有在上海配置住房资产。

“目前市场上出手买房的多为改善性客群，卖掉旧房后重新进行资产配置；另外，上海中心城区一二手房有一定倒挂空间也是他们出手的重要因素。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦卢文曦表示，购房者不用担心资产贬值问题。

融创外滩壹号一期。徐凡淋/摄

豪宅热销是否代表上海楼市整体回暖？上述房地产行业分析人士认为，豪宅热销在整体楼市中并不具有代表性，整体楼市行情与宏观经济、房地产市场景气度有较大关系。

据上海链家研究院发布的监测数据显示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，环比增长299%，同比下降41%；成交金额594亿元，环比增长440%，同比下降3%；套均总价1105万元/套，环比增长35%，同比增长65%；成交均价86050元/平方米，环比增长29%，同比增长41%。

另外，严跃进认为，在债务问题背景下，融创项目的售罄不仅证明了市场对项目的认可，也向外界展示了企业在面对挑战时的应对能力和产品实力，“这也说明企业风险与项目风险之间的差异性，虽然融创在整体层面面临一些风险和挑战，但只要推出的产品具有足够的竞争力和吸引力，就能够获得市场青睐。这与房地产融资协调机制比较像，‘只看项目，不看企业’，有助于企业和市场的恢复发展。”