北京楼市新政7天：二手房日均成交量大涨43%，“流血”降价是成交密码？

作者：郭鹏

北京五环外限购松动，这一被市场视为“大招”的政策，在五一期间有效助推成交量的提升。

4月30日，北京市调整购房政策：已拥有2套房的京籍家庭、已拥有1套房的京籍单身人士，以及已拥有1套房的非京籍家庭或单身人士，可在五环外再购买一套住房。这意味着，在原限购政策的基础上，可在北京五环外多买一套房。

时隔13年，北京终于开始优化限购政策。但不止北京，包括成都、天津、深圳、武汉、上海等城市均在五一前后发布楼市松绑政策。

对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，受政策调整的激励，今年五一假期二手房市场交易量同比大幅增长。

贝壳研究院数据显示，2024年五一假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。其中，今年五一期间北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。

受政策影响，五一期间，部分新房项目到访量明显增多。与此同时，五环外二手房成交量占比有所增加，北京链家数据显示，五一期间，五环外二手住房成交量占全市成交总量的40.3%，而去年同期则为33.9%，今年四月为35.8%左右。

回龙观区域是北京五环外购房重地，区域内中介李经理向时代财经表示，5月1日和2日看房的人较少，但到了4日和5日，看房的人明显多了起来。

“五一期间带看量增多，4月一天带看5组左右，五一期间则是一天带看7组左右。”李经理还预计，本周末（5月12日）是五一假期后的第一个周末，带看量还会继续增长。

不止五环外，北京其他地区二手房成交量也有所增加。东三环某中介赵经理向时代财经表示，五一期间他所在门店成交7套，“比预期好一些。”

新房到访量明显提高

中指研究院报告显示，今年五一假期期间，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积同比去年有所增长，且均高于2019年五一假期水平。

中指研究院数据显示，近几年，北京五环外新房成交套数占全市总成交量八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。

此次限购政策调整适逢五一假期，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

五一期间，部分新房项目销售额显著增长。位于北京顺义的龙湖御湖境，在五一期间实现超1亿元的销售额。对此，龙湖方面相关负责人表示，限购松绑政策紧急落地，释放了很大一部分带资客户的入场，五一期间项目到访环比上周增加了近一倍，尤其是中心六区的改善客户明显增多。

“得益于新政，很多家庭获得了再次改善购房的资格，选择在五一期间出来看一看。”上述人士对时代财经表示，此外，因为项目目前处于实景兑现阶段，因此五一期间做到了约2成客户首次到访即成交。

“从成交结构来看，目前在售的主力户型为143平方米及165平方米户型。五一期间143平方米的成交占比达55%，原因在于项目的地段、户型、大面宽格局吸引了很大一部分朝阳改善客群。”上述人士表示。

二手房靠降价促成交

新房市场活跃度增加，二手房市场也迎来回暖。北京链家研究院院长高原表示，从北京链家三方协议成交情况来看，与去年五一相比，2024年五一假期带看量有近四成的增长，显示出市场整体交易活跃度提升，市场活力有所增强。

虽然带看量在增加，但二手房房价仍在低位徘徊。李经理对时代财经表示，政策发布后，业主的心态出现了微妙的变化：部分业主虽然认为房价可能会涨，但更想趁此机会抓紧降价卖房。

麦田房产数据显示，4月北京二手房（麦田覆盖区域）挂牌均价环比上月下降0.5%，二手房价格持续下行。4月二手房议价空间环比上月扩大0.9个百分点，二手房议价空间呈加速扩大趋势。

对此，李经理举了个例子，“之前有一位客户，他的房子挂牌520万元，但最后的成交价只有460万元左右，降幅超过了10%。”同样是李经理的客户，看中了挂牌500万元的房子，压价100多万元至380万元-390万元，但业主的底线是不能低于400万元，最终没能成功交易。

降价跑量早已是惯例，北京东三环外某小区一套三居室此前挂牌价900万元左右，最近在降了150万元后成功交易。赵经理表示，“目前成交量的提升，主要都是受降价带动。”

未来二手房市场房走势如何？贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，截至目前大部分城市已经取消或区域性取消限购，向市场注入住房需求的同时，通过以旧换新等政策打通新房、二手房的交易链条。预计未来一定时期内，政策效应将持续释放，对市场交易量价的企稳修复发挥积极作用。