国企收购二手房，南京“以旧换新”登场，工作人员每天接四五百个电话

5月21日，“南京发布”微信公众号推出的一则消息迅速达到“10万+”的阅读量。该消息显示，当日南京安居集团举行首批存量住房“以旧换新”签约，52组客户确认成交。

值得注意的是，南京“以旧换新”试点工作与多地倡导“卖旧买新”不同，“卖旧买新”需要联合中介机构售出二手房后才能进行新房交易，而南京是由当地国有企业收购存量住房，经过机构评估之后，直接换购新房。而且，活动涉及的交易房款采取资金监管的方式。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉5月22日在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访时表示，“以旧换新”作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，最大优势是“精准”，既盘活存量房产又优化增量住房，统筹解决了刚性需求对存量房的租赁需求和改善需求对新房的购买需求等两大需求，盘活存量市场，激活增量市场，起到了一举两得的效果。

首批试点收购2000套存量住房

4月27日，南京安居集团发布存量住房“以旧换新”公告明确，截至今年12月31日，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。

试点范围包括位于玄武区、秦淮区、建邺区等主城六区，房源条件必须是住宅，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易，不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态。

南京安居集团为此专门成立了“以旧换新”办公室，还在线下设点答疑。一位办公室工作人员向每经记者介绍，最近工作量非常大，每天接到400~500组电话咨询，双休日也要值班处理。

“自公告发布以来，专门设立了4个咨询电话，每天早上9点到下午6点有专人负责回答‘以旧换新’方面的疑问。被问到最多的是整体操作流程，也有一部分人咨询自家的房子是否符合换购条件。”上述工作人员表示。

在公告发布后的24天里，南京全市共收到线上、电话和现场等各类咨询约3450组，线上平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组，案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

5月21日上午，南京存量住房“以旧换新”首批10位业主代表在南京颐和天晟府售楼处，与南京市房产交易中心、开发商、二手房收购企业签署四方协议，共计52组确认成交的业主陆续办理存量房和新房交易手续。对于市民颇为关注的评估价格，换购市民代表孙先生现场表示“非常合理”。

据南京安居集团方面介绍，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作全部完成，已从评估机构库里面又摇号选定两批评估机构，同步开展200套房源的验房、评估工作，预计6月上旬能够基本完成房源现场查验。

在试点活动推进的过程中，存量房业主较为关注旧房的学区资格保留时限，以及是否需要将旧房收购全部款项用作换购新房时的首付款。对此，南京安居集团方面表示，“以旧换新”成功后，换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格，从《存量房买卖合同》签订生效之日起计算。

而购买新房时的最低首付比例以同时点银行贷款政策为准，在存量住房置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%的前提下，换购人可根据银行资格预审要求确定首付金额和按揭贷款额度。存量住房收购款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭贷款放款后支付给换购人。

记者注意到，本次南京存量房“以旧换新”活动涉及的交易房款采取资金监管的方式。四方签订《以旧换新协议》后，将存量住房房款全额转入南京市房地产市场交易中心存量住房监管账户，如果换购人选购的新建商品住房为期房，待存量住房转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新购商品住房的预售资金监管账户。如果换购人选购的新建商品住房为现房，则在完成存量住房转移登记，并在办理新建商品住房首次转移登记前，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新建商品住房开发公司。

官网显示，南京安居集团是南京市国资委直属企业，主要从事保障性住房建设、商品房开发、危旧房改造、重要近现代建筑保护与利用、土地一级开发整理、持有型物业经营、租赁住房建设与运营等。

南京安居集团相关人士介绍，首批试点收购2000套存量住房，计划将引入有资质的单位进行租赁运营。

房贷没还完或被租赁也能换购

“‘以旧换新’作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，最大优势是‘精准’，既盘活存量房产又优化增量住房，统筹解决了刚性需求对存量房的租赁需求和改善需求对新房的购买需求等两大需求，盘活存量市场，激活增量市场，起到了一举两得的效果。”

张辉在接受每经记者采访时表示，闲置的存量房在收购之后用作租赁住房，能够解决刚性需求者的住房问题，盘活存量房源；而存量房卖掉之后，则可有效满足改善性购房者的需求，激活新房市场。

张辉认为，随着“以旧换新”后续房源量增加以及范围扩大，新政有望作为激活市场的重要举措，在促进南京房地产市场进一步平稳健康发展方面起到越来越重要的作用。“首批客户确认签约之后，相关方也会对政策效果和推进过程中遇到的问题进行复盘总结，并进一步根据需求端的反映进行优化改进，以提升效果和满足有关各方对’以旧换新‘的需求。”

值得一提的是，在“以旧换新”公告发布一周后，南京安居集团旗下的地产开发平台颐居建设在销售端反响强烈。据该公司介绍，“五一”小长假期间，南京河西南板块的颐和铂樾府因“以旧换新”来访量超400组；城东的颐和缦山共计来访量260多组，其中参加“以旧换新”活动的客户率达80%；燕子矶的颐和四季府的咨询量也超过500组。

南京安居集团最新发布的公告显示，参加“以旧换新”和目前项目案场正常对外销售的新房价格一致，享受案场同等优惠政策。即使存在按揭贷款，也不影响登记报名和意向认购。在正式签订《存量房买卖合同》及《商品房买卖合同》前，换购人自筹资金归还按揭贷款、解除抵押即可。如果存量房屋还有租客在住，换购人承诺在签订《存量房买卖合同》前予以解除，原承租人如需继续承租该房屋的，与置新公司重新协商租赁事宜。

另据市场消息，首批“以旧换新”正式签约后，南京大校场的保利项目、金茂和南部新城开发建设集团联合开发的秦淮金茂府、奥体建设开发的云尚紫薇、金基与交通置业联合开发的山川江樾等国资背景项目，正在准备加入第二批“以旧换新”试点。不过，目前这几家公司尚未对此发布正式公告。张辉也表示“以官方消息为准”，未对上述消息予以明确。