保障房资金收储存量商品房，这一西部城市出手了

自“517”楼市新政以来，取消限购、降低房贷利率、以旧换新等一系列政策在各地方先后落地，近日终于有城市宣布正式启动收购存量商品房的动作。

5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

公告显示，房源征集范围为昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房项目。征集时间为5月27日至6月27日，为期一个月。

征集的房源条件为：1.房源所属项目已取得竣工验收备案证明；2.房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房；3.房源权属清晰且可交易；4.房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；5.优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。

这是自新一轮救市政策出台以来，首个正式披露收储计划的城市。

5月17日，国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上强调，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

同日下午的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，发放给包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行，预计可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

陶玲强调，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。同时按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体。

业内对该项收储计划抱有颇高的期待。信达证券研报指出，在4月政治局会议以来各地出台的一系列地产政策中，政府收储对市场的影响是最为直接的。

据信达证券测算，商品住宅出清周期自2022年以来持续上行，目前已明显高于2015-2016年，处于历史高位，商品房库存压力较大。而住宅出清周期是反映住宅库存健康程度的重要指标，该指标下降有利于稳定楼市预期，并对房价能够起到托底的作用。

中指院认为，国企收储未售新房有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。同时，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。对于房企来说，出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

在上述吹风会之前，已有不少城市在尝试收购存量商品房做保障房。据克而瑞统计，2022年以来，济南、苏州、福州、天津等13个城市均推进过政府收储商品房模式。

不少城市的收储计划或涉及二手房，或未披露具体实施方案，具体落地效果尚不明确。

例如南京在近日出台的《南京市规划建设保障性住房实施方案》中提及将适当改建或收购存量住房用作保障性住房；大理也在《关于进一步促进房地产业平稳健康发展》的文件中提及，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房；而郑州则计划收储5000套二手房改造为保障房。

较早披露且符合517新政的是杭州市临安区的收储计划。该地在5月11日就曾发布公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公租房，要求房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；整体收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。

值得一提的是，许多城市或受制于当地财政等因素，收储规模较为有限。例如杭州市临安区的预计收储总套数在200套以内，对于当前临安积压的大量库存不能形成有效的缓解。

中指院预计，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进国企收储未售新房、消化存量房产的节奏或将加快。