上海二手房单日网签破千套，创3年来日成交量新高

“昨天上海网签再次刷新纪录（1184套），创近3年历史成交量新高。”在刚刚过去的周末，上海房地产圈被这一则消息刷了屏。

对于这一引人注目的数据，有对上海二手房市场熟悉的资深业内人士向记者分析称，官方披露的网签数据往往具有滞后性，周末再叠加之前端午节的影响，个别数据冲高的代表性并不算强。

不过，整体来看，5月27日“沪九条”新政之后，确实有不少需求得到释放，上海二手房市场出现改善。

国盛证券研报显示，上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月至16日，日均成交维持在800.5套，较新政前增长超4成。最近一周基本上维持了新政后首周成交热度，6月14日单日突破1000套，近期整体量能维持近半年高位。

6月16日，某大型连锁中介位于上海市虹口区的一门店店长向记者透露，该门店6月前半月的成交量较5月已翻番。

上海浦东新区内环的一中介门店资深中介向记者表示，新政之后，他所在门店带看、成交都有明显改善，“5月底，我们店有一天卖了三套房子”。这一趋势在6月份也得到延续，“上周六，我们门店成交了大概有10单。”6月17日上午，他已经带看了两组客户。

安居客研究院线上找房热度指数显示，“沪九条”新政发布当日，上海楼市热度骤然上升，其中新房找房热度环比新政发布前一天上扬27%，二手房环比上扬23%；5月28日，线上找房热度再度上升，新房、二手房分别再度上扬11%和18%。

58安居客研究院院长张波向记者表示，新政发布当日及后续两日的线上找房热度高涨，超过了今年以来的任何一天。后续几日虽有回落，但依旧高于“沪九条”新政发布前的市场热度。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海“沪九条”新政力度大，受益人群覆盖面广，超出市场了预期，力度甚至超过去年9月的“认房不认贷”优化。得益于此，从6月以来的二手房网签数据来看，除端午假期成交有所减少外，其余时间都在高位运行。6月10-16日的一周内，有两天出现单日签约过1千套的现象，这一水平超过去年9月出政策后的交易量。

值得一提的是，新政推动的这波二手房市场行情中，“老破小”成交量提升明显。

上海中原地产数据显示，5月份上海二手房成交1.71万套，环比增长5.35%；其中，5月最后5天（5月27—31日）里，房龄超过20年、面积70平方米的小户型，共成交了826套，较政策出台前5天增长了5%。

上海太平洋房屋相关负责人也称，“沪九条”新政释放了相当比例的客户资格，特别是对“刚需客”的刺激效果比较明显，从新政第一周成交情况来看，该机构成交最多的人群是受益社保5年改3年政策的非沪籍人士，外地单身和多孩家庭。

上述资深中介人士向记者表示，这次的新政策利好老破小，这些房源低总价，容易“上车”。“在市区或是中环的低总价老公房近期成交表现很好，总价在200万-300万元。”该中介所在片区内不少小区内的便宜房源已经去化了，可选的便宜房子少了，“这也使得部分持有这一预算的客户被市场冲击，从而被带动着买了。”

当前的成交量尚不足以带动价格的修复。上述中介透露，新政之后有出现房东跳价的现象，但这些房源最终并未能成交。卢文曦也表示，跳价仅是个例，目前上海二手房还是延续着以价换量的方式达成交易，大部分房东还是保持一定尺度的还价余地。

这一现象在数据上也有所反映。6月17日，国家统计局发布的70城房价数据显示，上海二手房价格指数同环比皆表现为下降。这也在一定程度上意味着当前上海二手房仍处于以价换量的阶段。

卢文曦认为，随着成交量的释放，当前的市场情绪出现了好转迹象，房东在议价过程中的地位略有上升，叫价底气有所回归，虽然价格让步还是在继续，只是价格谈判的容易程度在减少，以往9折可以成交的房源，现在议价空间收窄到9.5折以内。在这种趋势下，大概6月的二手房价格指数会跌幅收窄。

业内对二手房市场成交放量的另一关注点在于，市场热度能否传递到新房？

目前已有需求从二手房市场反馈到新房上。记者从位于嘉定区江桥板块的龙湖青云阙项目处了解到，一对上海本地年轻夫妇最近就是卖掉了手里的二手房后前来认购新房。“小夫妻三月份就来看过房，男方在江桥附近上班，想置换市区的老破小。六月份房子卖掉了，决定认购我们项目。”

不过，还有多位受访房企人士表示，目前旗下项目尚未感受到二手房热度的传导，但楼盘本身在新政影响下已有较好去化表现。记者从金地嘉峯汇项目处了解到，5月27日至6月16日，该项目来访大幅提升，与3月小阳春持平，成交量翻三番，“618”促销活动尚未开启，项目去化已达百套。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，从周度数据来看，“沪九条”新政后，新房市场受到明显提振，新政后的第一周和第二周上海商品房共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。新房开盘及认购方面，新政至6月16日，共有17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改优质项目开盘去化率也较上一批次有所提升。

卢文曦认为，后续随着新房供应量增加，再加上入市情绪保持在较好的水平，上海的新房市场交易量有望得到提升，整体的楼市表现预计也会有好转的迹象。