康桥悦2亿存款被“违规提取”，物业公司与关联企业再现纠缠

准备中期业绩时，意外发现银行存款被“违规提取”，这是一家上市物企最近发生的“意外事件”。

7月7日晚间，康桥悦生活发布公告称，公司在准备2024年中期业绩时，发现全资附属公司在一家银行开立的银行账户内，有2亿元存款在6月11日被提取，6月30日该存款被退回账户。

看起来是一场及时被发现的事件，但这已非康桥悦生活首次出现类似风波。2021年该公司上市后，便出现过与地产公司的关联担保事件，被核数师发现后股票一度停牌。而在整个物管行业，这类事件并非孤例，物企和关联地产公司的关系，正越发胶着复杂。

已非首次出现“违规事件”

发现存款被临时提取后，康桥悦生活立即联络银行。银行表示，一家由宋革委控制的公司，曾向该银行申请该贷款，康桥悦生活的附属公司签署了差额补足承诺函，由公司执行董事戴卫于2021年签署。

差额补足是指，商业银行在做融资项目中，为确保债权实现，通常会要求债务人或第三人提供抵押、质押、保证等担保措施；在法定担保不能满足、债务人不能偿还债务时，则由第三人（通常为关联企业）提供差额补足义务。

公告称，在签署上述承诺函前，负责贷款的融资人员向戴卫表示，由宋革委控制的公司拟向该银行取得贷款，并已提供了足够价值的抵押担保，签署承诺函仅为满足银行的内部审查程序。不过，戴卫从未提供相关承诺函的副本，公司档案里也没有承诺函的记录。

目前，尽管存款已被退回账户，但康桥悦生活表示，对承诺函的不稳定性、以及银行行为的合法性表示严重关切。“公司已咨询法律顾问，确认银行从该账户提取存款的行为，不符合相关法规。”

康桥悦生活表示，公司正考虑向当地相关监管机构进行备案的可行性，内容包括银行未经授权提取该存款，可能违反银行规定。在必要及适当时，也会考虑上报上级监管机构，以确保彻底调查和采取适当行动。

此外，康桥悦生活保留对银行采取进一步法律行动、提出任何索赔的权利，包括但不限于就违约、疏忽等提起诉讼。公司也已与宋革委达成初步共识，作为公司控股股东及借款人的控股股东，宋革委承诺将会为可能造成的任何损失，按相关法律及法规作出赔偿。

康桥悦生活是一家综合城市服务与物业管理服务提供商，业态涉及住宅、商业、医院、大学等，2021年7月16日登陆港交所，最大股东是宋革委，后者持有公司高达71.25%的股权。与此同时，宋革委还是康桥地产的掌门人。

宋革委掌舵下的康桥地产，虽在全国知名度不高，但在河南可谓无人不知，属于曾深耕当地的老牌房企。然而，2021年康桥悦生活上市后，便被曝出与地产公司的关联担保事件。

去年3月份，康桥悦生活被核数师出具信函，提出康桥悦生活提供的财务资料中，遗漏了“房地产发展担保”与“鼎峰-源轩担保”，两者涉及资金共计达到3.57亿元。为此，康桥悦生活年报曾出现难产，股票交易也随之停牌，直到2023年12月21日才复牌。

回看这起风波，同样颇具“戏剧性”。以第一个担保为例，彼时核数师是通过公开检索，发现了一份郑州市中级人民法院对康桥悦生活发布的执行裁定书，与其2021年12月提供的一份担保有关。

当时，康桥地产拟向中国华融融资大约3.55亿元。为拿到融资，除了康桥地产附属公司提供的抵押、以及宋革委提供的个人担保外，华融要求河南康桥悦生活为相关融资安排提供担保。随后，康桥地产的一家公司，又提供了以河南康桥悦生活为受益人的“反担保”。

物业公司为地产融资提供担保后，事情进展却没那么顺利。2022年11月至2023年3月，华融对康桥地产融资下的未偿款项采取执法行动，河南康桥悦生活和宋革委被指定为诉讼/调解协议的当事方。2022年12月，华融与河南康桥悦生活等各方签订调解协议。

针对这场风波，独立调查团队表示，上市公司康桥悦生活存在以下问题：没有管理担保合同的书面程序或政策；对附属公司的管理层内部控制不足；对提供担保的向上汇报程序并不了解；未能更新和管理完整的诉讼清单；内部记录保存和向上汇报程序存在缺失等。

然而，针对“关键人物”宋革委，该公司表示，“由于宋革委担任公司非执行职务，不参与公司的日常运营或决策过程，也没有参与房地产发展担保的审批过程。”此外，公司也采取了相关管理补救措施。

物企与地产公司“相爱相杀”

康桥悦生活此次风波，是物企和地产公司关系转变的行业缩影。

曾几何时，物业公司是房企和资本市场的“宠儿”，地产为物业提供管理项目，物业公司被分拆上市，业绩与股价也齐齐上涨。不过，随着近两年房企接连陷入困境，物企和地产的矛盾也持续暴露。

以去年为例，因房企面临偿债高峰、融资不畅，物企反向“利益输送”的情况频频上演，比如通过担保付款、动用IPO资金向关联方发放贷款、股权被出售/减持等方式“变相输血”关联方。

据克而瑞物管统计，在去年物企的一系列“利益输送”事件中，康桥悦生活只是其中一个，去年该行业还有新城悦服务、方圆生活服务、德信服务、宋都服务等公司，陷入了相关风波。

今年来，物管行业依然风波不断。日前，银城生活服务表示，罢免执行董事李春玲，原因是公司接获一封针对李春玲的举报信，称其于2019年至2023年期间，未经董事会批准，促使公司向其本人发放账外花红，每年未经批准支付的金额不超过约200万元等。

“如果上述举报属实，李春玲在这五年内获益数额可能超过1000万元。”银城生活服务表示，因此，公司在收到举报资料和证据、经董事分析后，根据组织章程罢免了李春玲的执行董事职务。

除了关联交易及高管违规问题，当下房企自身多陷困境，物业公司的发展也处处受限。

克而瑞物管表示，物企与地产深度绑定，关联房企财务困境，会导致其应收款项信用风险上升。此前，建业新生活、佳兆业美好、方圆生活服务、碧桂园服务，都曾发布过大额计提减值。

此外，因房企资金短缺、销售变慢、拿地意愿下降，物企来源母公司的规模增长也随之下降，地产对物业非业主增值服务收入的贡献也开始减少，物管行业曾经的高增长已是历史。

以宋革委旗下商业版图为例，康桥地产及物业公司也曾有过扩张时刻。2002成立以来，康桥地产一直深耕河南，2017年该公司向全国扩张，并于2020年进军上海。2020年，康桥地产销售额突破512.1亿元，位列房企销售榜第63名，成为河南仅次于建业、正商的房企。

但近两年来，康桥地产接连出现业主维权、延期交付、理财逾期等问题，在各大销售榜上也难觅踪影。2022年，康桥和信达签署战略合作协议，信达投资、信达地产拟联合金融机构，共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对其存量地产项目在保交楼方面开展纾困。

康桥还和金融机构陷入借款纠纷。今年4月，郑州银行公告称，郑州市中级人民法院就本行长椿路支行与多家房企金融借款合同纠纷一案作出一审判决。判决郑州康桥房地产开发有限责任公司等，于判决生效后十日内偿还原告借款本金6.6亿元及利息、罚息、复利等。

物业方面，康桥悦生活的盈利也在放缓。2023年，康桥悦生活实现收入9.34亿元，同比增长17.8%；年度利润约5260万元，同比下降20.0%；公司拥有人应占年度利润约3850万元，同比下降28.9%。公司表示，主要是信用减值损失增长所致，2024年将严格考核服务合同的回款。