央行重磅发文：支持住房租赁产业可持续发展，健全市场化的利率调控机制

据中国人民银行微信公众号8月10日消息，央行发文称，今年以来，我国经济延续恢复向好态势，货币政策坚持以我为主，兼顾内外部均衡，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，跨境资本流动趋于平衡，国内金融市场保持韧性。下一步，人民银行将密切关注主要发达经济体货币政策动向，实施好稳健的货币政策，合理有效应对外部挑战，为实体经济高质量发展营造良好的货币金融环境。

央行称，未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。

央行表示，今年以来，我国经济延续恢复向好态势，货币政策坚持以我为主，兼顾内外部均衡，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，跨境资本流动趋于平衡，国内金融市场保持韧性。下一步，人民银行将密切关注主要发达经济体货币政策动向，实施好稳健的货币政策，合理有效应对外部挑战，为实体经济高质量发展营造良好的货币金融环境。

图片来源：每日经济新闻 资料图

建立健全由市场供求决定的存贷款利率形成机制

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存贷款利率形成机制是货币政策传导的重要环节。改革开放后我国开始探索利率市场化，到20世纪90年代逐步明确利率市场化改革目标与路径，建立健全由市场供求决定的存贷款利率形成机制，金融机构存贷款定价权限不断扩大，中央银行通过运用货币政策工具引导市场利率。目前，存贷款利率已基本实现市场化定价。

历史上，存贷款基准利率曾经是重要的货币政策工具。1978年以前，我国实行高度集中的利率管理体制，各类存贷款利率均由政府直接决定。改革开放后，逐步下放利率定价权限。1984年人民银行专门行使中央银行职能后，根据宏观经济形势和货币政策调控需要，多次调整各品种、期限存贷款基准利率。与此同时，人民银行持续深化利率市场化改革，不断扩大利率浮动区间，2004年放开金融机构贷款利率上限和存款利率下限，直至2013年放开贷款利率管制，2015年放开存款利率管制。在此过程中，中央银行利率调控模式也逐步向市场化的利率调控机制过渡，不再直接调控存贷款利率，而是运用货币政策工具间接引导市场利率。2015年10月以来，存贷款基准利率未再调整，实际上已逐步淡出。

目前，存款利率已主要由金融机构自主调整，辅之以行业自律来保障理性有序竞争。2013年9月，人民银行在逐步放松利率管制的同时，借鉴成熟市场利率市场化改革经验，指导建立市场利率定价自律机制，以行业自律的方式维护市场竞争秩序，保障利率市场化改革有序推进。由于存款同质化高，竞争存款主要靠价格，为避免无序恶性竞争，目前仍通过行业自律的方式对银行存款利率进行上限管理。金融机构可在自律上限范围内自主确定存款利率。2022年4月，人民银行指导利率自律机制建立存款利率市场化调整机制，帮助金融机构和市场更加适应和习惯存款利率市场化调整。截至2024年7月末，大型银行已5次主动下调存款利率。

贷款利率由金融机构自主确定，并形成贷款市场报价利率（LPR），作为浮动利率贷款的主要定价基准。2013年10月，我国参考美国、日本等主要经济体做法，创设了LPR（当时称之为贷款基础利率），但LPR长期与贷款基准利率同向同幅变动，无法及时反映市场利率变化。为疏通利率传导机制，2019年8月，人民银行深化LPR改革。新的LPR由20家报价行根据本行实际发放的最优质客户贷款利率自主报价，取平均数后每月发布一次。目前对客户实际执行的贷款利率由金融机构自主确定，其中，浮动利率贷款大多参考LPR约定重定价规则。房贷利率方面，2013年人民银行取消贷款利率下限时，考虑到当时房地产市场过热，暂时保留了个人房贷利率下限并作为调控工具使用，为保持房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。2024年5月17日，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，人民银行取消全国层面个人住房贷款利率下限，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确定对客户的个人住房贷款利率。至此，商业贷款利率已实现市场化，金融机构可根据经营需要自主确定存贷款利率，并保持合理存贷利差。

下一步，人民银行将认真贯彻落实党的二十届三中全会精神，立足服务构建高水平社会主义市场经济体制，持续深化利率市场化改革，破除不适应的限制竞争政策，督促指导金融机构提升市场化定价能力，更好发挥市场机制作用。同时，落实完善宏观调控制度体系要求，健全市场化利率调控机制，更好发挥市场利率定价自律机制作用，规范市场竞争行为，维护好市场秩序。

进一步健全市场化的利率调控机制

党的二十届三中全会提出，进一步全面深化改革，完善宏观调控制度体系，统筹推进财税、金融等重点领域改革。人民银行认真贯彻三中全会精神，寓改革于调控，在已基本建立利率形成、调控和传导机制的基础上，明确央行主要政策利率，疏通货币政策传导渠道，持续深化利率市场化改革。

调整公开市场操作招标方式，强化公开市场7天期回购操作利率的主要政策利率属性。近年来公开市场操作主要通过7天期逆回购调节流动性供求。以往逆回购操作采用利率招标，即给定操作数量，中标利率由一级交易商多重价位投标确定，理论上中标利率的变动能够较好地反映市场资金面状况。但考虑到公开市场7天期逆回购操作利率已基本承担起主要政策利率的功能，不宜频繁变化扰乱政策信号，故央行需要与一级交易商做好事前沟通，摸清不同价位的需求情况，以便确定合意的操作数量。随着金融市场发展、流动性管理更趋复杂，这一沟通成本也愈发增大，有时还会出现合意数量与稳定价格二者冲突的情况。在此背景下，将7天期逆回购操作改为固定利率的数量招标，明示操作利率，有助于增强其政策利率地位，提高操作效率，稳定市场预期。

增加午后临时正、逆回购操作，引导市场利率更好围绕政策利率中枢平稳运行。2016年开始，人民银行每日连续开展公开市场操作，较好地适应了流动性管理需要。但仅在每日上午开展一场逆回购操作，有时仍会遇到预期外日间流动性变化所带来的冲击。此次增加临时正、逆回购操作，流动性管理更为科学、规范，操作精细化水平进一步提高。其中，临时逆回购提供流动性，临时正回购回收流动性，目前由人民银行择机操作，二者搭配使用可实现流动性双向调节，更好平抑税期、季末考核等因素对流动性的扰动。同时，临时正、逆回购操作的利率分别为7天期逆回购操作利率减20bp、加50bp，在不改变现有利率走廊格局的情况下，既保持足够的弹性和灵活性，又有利于短期利率运行在相对较窄的区间，也增强了7天期逆回购操作利率作为主要政策利率的作用。

完善贷款市场报价利率（LPR），理顺由短及长的利率传导关系。2019年8月人民银行启动LPR改革初期，从短期政策利率到信贷市场利率的传导机制不够健全，LPR主要参考当时的中期政策利率即1年期中期借贷便利（MLF）利率，并综合考虑资金成本、风险溢价等市场因素报出。随着利率市场化改革不断深化，商业银行定价能力进一步提升，市场化利率形成机制更加有效，MLF利率对LPR的参考作用下降。同时，部分报价行报出的LPR偏高，与其最优质客户贷款利率之间出现较大偏离，一定程度影响了报价质量。

为此，在明确7天期逆回购操作利率作为主要政策利率的同时，中期政策利率正在逐步淡出。以2024年7月为例，当月15日MLF利率未作调整，22日7天期逆回购操作利率下降10个基点，同日报出的LPR迅速作出反应并跟随调整，也表明LPR报价转向更多参考央行短期政策利率，由短及长的利率传导关系在逐步理顺。

总的看，深化利率市场化改革的过程整体是渐进式的。下一步，人民银行将始终保持货币政策稳健性，进一步健全市场化利率形成、调控和传导机制，增强政策利率的权威性，研究适度收窄利率走廊宽度，给市场传递更加清晰的利率调控目标信号。同时，持续改革完善LPR，着重提高LPR报价质量，更好发挥利率自律机制作用，维护理性有序竞争秩序，畅通利率传导渠道，为经济回升向好和高质量发展营造良好的货币金融环境。

支持住房租赁产业可持续发展

党的二十大提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展住房租赁市场，既是构建房地产新发展模式的重要一环，也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。人民银行不断健全住房租赁金融支持体系，联合国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

5月17日，联合各部门推出房地产支持政策组合，并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款，用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。

租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。但这个指标是静态的，假定了未来租金不变。

实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

盘活存量去库存助力启动住房租赁业。当前我国住房租赁产业仍处于起步阶段，房地产市场也处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其它政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。近期人民银行在原租赁住房贷款支持计划的基础上，完善推出了保障性住房再贷款。通过市场化的方式，助力实现三大功能∶

一是推动构建房地产新发展模式，支持住房租赁产业发展。企业批量收购存量住房，形成团体购买力，收购价格折扣会进一步提升住房租赁产业投资回报和企业参与意愿。

二是增加保障性住房供给。收购后的商品房可用作保障性住房配售或租赁，在加快盘活存量和市场去库存的同时，满足保障性住房需求。

三是与保交房和“白名单”机制形成合力，降低房地产市场风险水平。房企自愿参与，回笼的资金须用于保交楼项目和其他在建项目，将推动更多项目满足“白名单”条件，改善房企资金状况。截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，后续贷款投放有望进一步加快。同时，各地方政府还在财税、土地、配套设施等方面提供了支持政策，这些都能起到降低企业成本、增强住房租赁产业商业可持续性的作用。

未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。

资管产品净值机制对公众投资者的影响

今年以来，银行理财等各种资管产品规模增长较快，尤其是债市火热背景下，一些投向债券市场的资管产品受到投资者的追捧。在净值化管理机制下，资管产品净值波动对投资者行为也带来了影响。

净值化有助于明确资管产品风险和收益归属，促进市场健康发展。根据合同，资管产品的风险与收益本应归属于投资者。资管新规前，许多资管产品有“预期收益率”，且与到期实际收益率通常一致，其中就隐含着刚性兑付。为了实现稳定的预期收益率，资管产品管理人往往会采取激进投资策略承受更大风险，或用收益较好产品的“丰”去补亏损产品的“欠”，投资者对其中的具体操作并不知情，也不关心，管理人实际上承担了所有的剩余风险，但又不计入管理人自身的资产负债表，积累了系统性的金融风险。

2018年4月资管新规出台，明确要求金融机构对资管产品实行净值化管理。净值化机制下，产品管理人根据实际投资运作情况，定期或不定期披露单位份额净值，产品收益率变动信息更加透明。同时，投资者按照净值申购、赎回产品，最终投资收益由申购日和赎回日的产品净值确定，产品管理人与产品的投资风险分离，风险由投资者自担，收益和风险更加对等，真正体现“卖者尽责、买者自负”的资管本质。2019-2023年，我国净值型银行理财产品存续余额大约由10万亿元增加至26万亿元，占比由43%上升至97%，净值化管理成为大势所趋。

净值化管理对资管产品管理人和投资者都提出更高要求。在净值化机制下，投资者的收益率随底层资产实际价值的变化而波动，不再有刚性兑付。对管理人而言，需要适应金融市场资产价格变化，科学制定投资策略，为各类投资者提供适当产品与优质服务，包括及时的信息披露和必要的咨询顾问等。

对投资者而言，需要逐步转变过度依赖稳定预期收益的传统观念，更深入理解产品预期收益率与最终实际收益率的本质差异及风险，树立更加科学、理性的投资理念。但是，在净值化管理初期，投资者对产品净值变化的关注度和敏感性上升，容易出现短期非理性交易和市场“羊群效应”。

2022年资管新规过渡期结束后正式实施，投资者尚未完全适应净值化机制，对理财产品出现亏损风险还没有充分思想准备。当时，不少银行理财资金投向债市，随着市场利率上行，债券价格下跌，部分产品净值回撤乃至“破净”，市场产生恐慌情绪，大规模赎回潮伴随出现，底层金融资产价格与资管产品净值波动又形成共振，市场螺旋下行循环进一步放大。

2022年赎回潮以来，市场对资管产品净值波动的容忍度有所下降，部分资管产品采取策略平滑净值，底层资产更加复杂，使得近两年来资管产品净值的波动表面上出现下降。但当前市场和底层资产仍复杂多变，市场的螺旋循环效应也依然存在，对资管产品净值的波动还需要审慎观察。

投资者宜审慎评估资管产品投资风险和收益。今年以来，我国长债利率下行，一些资管产品的长债配置增多，随着短期内债券价格上涨，产品净值走高。

数据显示，7月末银行理财平均年化收益率超过3%，而当前银行3年定期存款挂牌利率还不到2%，吸引部分投资者将存款“搬家”到这类产品。对投资产品的风险和收益还需综合权衡。首先是如何看风险和收益。高收益对应着高风险，在打破刚性兑付的环境下，长期看资管产品无法同时兼具“低风险”和“高回报”，追求高收益的同时要承担高风险。其次是如何看底层资产收益和资管产品收益。资管产品的收益最终取决于底层资产。

今年以来，部分资管产品尤其是债券型理财产品的年化收益率明显高于底层资产，主要是通过加杠杆实现的，实际上存在较大的利率风险。未来市场利率回升时，相关资管产品净值回撤也会很大。再次是如何看过去的收益率和投资者未来可实现的收益率。理财产品动态发布的年化收益率是当前时点的预期收益率，是按过去一段时期的收益率，线性推算出的未来一年收益率，投资者未来赎回产品时实际获得的收益率是不确定的。

现在净值越高，意味着是在更高的价格位置投资，未来的损失风险可能越大。最后是如何比较选择不同的产品。投资者应结合自身风险承受能力选择投资产品。比如说，存款收益看似低于当前平均的理财收益率，但它是存款人确定可以获得的收益率；资管产品的收益率是不断变动的，投资风险大于存款，其相对较高的收益率是通过承担价格波动风险换来的。

总的来看，随着资管行业进一步向净值化方向转型，投资者将逐步承担更多净值波动风险。金融机构销售资管产品时有必要做好投资者服务，提供相关咨询，充分向投资者提示风险，引导投资者理性看待净值波动，促进市场平稳健康运行。

密切关注海外主要央行货币政策走向

今年以来，美国通货膨胀读数已明显回落，经济前景和劳动力市场也有所变化，美联储货币政策面临转向。近期，美国就业数据不及预期，美联储也逐步释放温和的货币政策信号，市场对美联储降息预期有所升温。

物价和就业数据边际变化为美联储降息创造条件。6月，美国CPI同比上涨3%，为近12个月的最低水平；美联储更为关注的个人消费支出（PCE）物价指数同比上涨2.5%，为2021年3月以来最低。美国劳工部数据显示，7月美国新增非农就业11.4万人，不及市场预期，失业率意外上行。通胀压力下降和就业数据疲软加剧投资者对美国经济增长动能放缓的担忧，进一步增强美联储降息预期，金融市场也有波动。近期，黄金期货再创新高，美债收益率大幅走低，全球股市出现回调。7月美联储召开议息会议，维持联邦基金利率目标区间不变，但会后的新闻发布会强调平衡经济增长和通胀两端的风险，不少市场机构推断美联储降息可能临近。

美联储具体降息时点还会依赖于未来数据变化。一方面，美国经济韧性赋予美联储更多观察时间。二季度，美国GDP环比折年率为2.8%，较一季度的1.4%回升；工资增速保持在历史高位，并高于消费价格涨幅。

另一方面，当前地缘政治风险犹存，若未来国际供应链受阻、运输成本上升等问题再现，不排除大宗商品价格上涨带动美国通胀反弹。

主要发达经济体货币政策转向对新兴市场经济体的外溢影响值得关注。近期，欧央行、英格兰银行已先后降息，美联储降息预期升温，未来主要发达经济体政策利率可能由高位逐步回落，对新兴市场经济体也可能带来影响。

一方面，全球流动性环境趋于改善，总体上有利于缓解新兴市场经济体外部压力。宏观层面，发达经济体与新兴市场经济体之间利差逐步收窄，新兴市场经济体资本外流和货币汇率贬值压力趋于缓解。微观层面，发达经济体降息后，新兴经济体外币融资的利息支出将随之下降，偿债压力也会有所减轻。

另一方面，国际金融市场可能出现相应调整。从历史经验看，在全球流动性面临拐点时，国际金融市场通常会出现一定程度的波动，投资者情绪变化对金融资产定价也会产生影响。近期，主要国际金融市场已呈现出不同程度的波动迹象。

今年以来，我国经济延续恢复向好态势，货币政策坚持以我为主，兼顾内外部均衡，人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，跨境资本流动趋于平衡，国内金融市场保持韧性。下一步，人民银行将密切关注主要发达经济体货币政策动向，实施好稳健的货币政策，合理有效应对外部挑战，为实体经济高质量发展营造良好的货币金融环境。