陈淑云：房屋养老金为居住安全兜底，地方财政是推行的最大挑战

华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云

于帅卿/发自北京

随着城市化进程的加快，我国城镇既有房屋的老龄化问题日益严峻，为居民的居住环境和安全带来了新的挑战。

住建部此前披露数据显示，截至2022年底，我国城镇中已有近20%的房屋建成年份超过30年，进入了设计使用年限的中后期，预计到2040年前后，这一比例将攀升至近80%。面对如此庞大的老旧住房群体，如何保障其居住安全，成为了社会各界关注的焦点。

在此背景下，房屋养老金制度的提出，无疑为破解老旧住房“养老”难题提供了新思路。

华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示，房屋养老金制度的提出，体现了政府对于居民居住环境和安全的高度重视，旨在为我们城市的居住安全提供兜底保障。

然而，房屋养老金制度的落地与实施并非易事。据观察，尽管自2023年以来，房屋体检、养老、保险三项制度被多次提及并在部分城市试点，但在房屋养老金的筹措方面却未见实质进展。其中，地方财政吃紧成为了制约制度推行的最大瓶颈。在财政普遍紧张的背景下，要求地方政府独自承担这一制度的全部费用无疑会加重其财政压力，进而可能影响到制度的顺利实施和可持续发展。

如何在确保房屋养老金制度有效运行的同时，减轻地方财政负担，成为了当前亟待解决的问题。对此，作为较早参与“房屋养老金制度”课题研究专家之一的陈淑云建议，地方政府需要综合考虑自身财政状况、房屋维修需求以及资金来源的多样性，进行科学合理的资金统筹。

中国房地产报：你怎么看待房屋养老金制度的落地与实施？

陈淑云： 房屋养老金概念被正式提出是在两年前，2022年某地自建房倒塌事故发生后，房屋安全管理成为社会关注的重要问题，居住安全治理朝着“事前预防”转型。随后，房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度首次被提出。

事实上，在房屋养老金概念被正式提出之前，住建部已经对当前房屋维修资金不足、分配不均等问题有了深刻认识，并对存量房的专项维修资金进行了前瞻性的改革探索。

从建筑物生命周期的角度来看，现有的住宅专项维修资金体系存在无法全面覆盖整个周期维修需求的问题。尽管现在全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但资金分布不均、老旧房屋维修资金短缺的问题依然突出。特别是对于那些未缴存或缴存基数较低的“房改房”、部分商品房和经济适用房，其维修资金的不足更为显著，其资金筹续也存在困难，给房屋的安全维护和品质提升带来了巨大挑战。

此外，房屋专项维修经费的提取流程复杂、决策分散也是当前面临的一大难题。按照“双三分之二”的业主表决要求，即需要专有部分占建筑物总面积的业主达到三分之二以上，并且同意使用的业主人数也占总人数的三分之二以上，这一规定虽然体现了民主决策的原则，但在实际操作中却往往因为业主意见不一、难以达成一致而导致资金提取困难。这不仅影响了维修工作的及时开展，也加剧了房屋老化、安全隐患等问题。而房屋养老金制度的提出是应对房屋老化趋势、提升居住品质和安全，建立的一个长效机制。

中国房地产报：目前，住房养老金制度消息一经发布便引发巨大讨论，有声音认为这将增加老百姓的负担，你怎么看？

陈淑云： 这次不管是个人还是一些自媒体对房屋养老金制度均出现很多误读和曲解。认为个人部分的专项维修资金会被国家统筹管理，实际上是不准确的。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。其中，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金，目前已经有了，而公共账户则是此次试点的重点，由政府负责建立和管理。

此外，住建部相关司局有关人士也作出了解释，强调了房屋养老金的建立是稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。住建部此次及时出来解释这一政策是非常好的做法，通过权威部门宣传和解释，可以更好的消除社会上对专项维修资金和房屋养老金的误解，让更多的人了解这两个概念及其背后的运作机制。

中国房地产报：在你看来，房屋养老金和住宅专项维修资金有什么不同？房屋养老金筹集方式还可以在哪些方面有突破？具体应该如何筹集？

陈淑云： 它们之间是包含关系，专项维修资金是房屋养老金的一部分，主要对接房屋养老金的个人账户。

在筹集房屋养老金的过程中，除了财政补贴和土地出让金归集外，还可以探索多种涉房资金作为筹集来源。包括部分公租房和保障性住房建设资金、住房公积金增值收益部分、老旧小区改造资金、社会福利彩票、社会资本等，这只是目前能够想到资金来源其中的一部分，具体如何筹集需要地方政府在试点过程中根据当地实际情况和财政状况进行灵活应对和调整，确保房屋养老金制度的顺利实施和可持续发展。

中国房地产报：你认为房屋养老金制度实施面临的最大困难是什么？如何一步步推动落地？

陈淑云： 房屋养老金制度实施过程中面临的最大困难是地方财政吃紧的问题。从住建部门角度来看，房屋养老金制度可能是一个相对单向的政策，主要聚焦于城市居住安全的保障和维护。但当这一制度落实到地方层面时，它必须融入并适应地方复杂的经济、社会和管理环境，因此呈现出一种“块状”的特征，需要地方政府多方面的统筹和协调，其中资金统筹是关键。在地方财政普遍紧张的情况下，地方政府需要综合考虑自身财政状况、房屋维修需求以及资金来源的多样性，进行科学合理的资金统筹。

此外，虽然房屋养老金制度已经提出并开始试点，但其在制度设计上仍存在一些不完善之处，实践中可能会遇到各种预料之中或之外的问题，这需要地方政府根据实际情况和政策效果，及时调整和完善相关政策措施。待试点成功后，再逐步向其他城市推广这一制度，形成可复制、可推广的经验模式。