存量房贷“绕道”降息，公积金中心一号难求！有购房者能省30万利息

作者：周梦梅

“我的房子还有180万元商贷没还完，最近办理了商业贷款转公积金贷款，省下了30万的利息。”来自苏州的购房者何林（化名）表示。

此前，何林的房贷是商业贷款，利率为3.75%，28年内需偿还的利息总额约111万元。转成公积金贷款后，利率为2.85%，28年内需偿还利息总额为81万元左右。这样一算，能够省下约30万元的利息费用。

所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。近期，不少网友在社交平台上分享自己“商转公”的经历，进一步降低了存量房贷的贷款成本。

时代周报记者注意到，近日包括福建厦门、山东青岛、湖北武汉、广东梅州、河南平顶山、山东荷泽等多地地方公积金中心发布相关政策宣讲，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款。

“多个城市重启商转公这个政策，是今年下半年降低购房成本又一重大举措。目前各地类似政策比较多，相关购房者需要积极关注此类政策，意识到若能实现商转公，这和降低房贷月供息息相关。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者。

据了解，目前北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个城市均未开办“商转公”业务。其中，广州、杭州、南京等多个城市在回复居民问询时表示，当地公积金使用率较高，甚至存在资金缺口，暂时不具备开展“商转公”业务的能力。

多地公积金中心预约火爆，购房者抢号难

“商转公”并非新模式，此前许多城市均有施行，近期有重启迹象。

“历时2个多月，第一次抢到商转公贷款业务办理的预约号 。”早在4月份，来自长沙的林敏（化名）就开始考虑办理“商转公”的相关资料。从5月31日预约抢号，林敏直到8月17日才抢到长沙住房公积金中心发放的预约号。“这个过程中，试过卡点抢、手机平板一起抢、家人朋友帮忙抢，甚至还动过找黄牛代抢的念头......”

时代周报记者注意到，近期不少网友发帖称，“商转公”贷款业务办理预约号难抢，网点的可预约时间不少显示“已约满”。不过，一旦预约成功，办理速度较快。从多名网友分享的办理流程来看，从贷款受理到发放，时间周期多在一个月左右。

从多地公积金中心发布的信息来看，“商转公”正受到购房者热捧。

安徽阜阳市住房公积金管理中心发文称，8月12日阜阳市全面开通“商转公”贷款业务，中心服务大厅迎来“井喷式”办件高峰。截至8月27日，短短15天内，公积金窗口已成功受理全市1293笔“商转公”贷款业务，涉及金额高达5.01亿元。

云南省玉溪市住房公积金管理中心也发文称，2024年玉溪市住房公积金新政（包括“商转公”在内的3项业务）实施的首日（7月29日），市住房公积金中心共受理业务1073笔，是平日的9倍，其中“商转公”业务热度最高。

需要注意的是，“商转公”贷款的执行，在一定情况下会停止。

时代周报记者注意到，部分地区住房公积金管理中心称，在执行“商转公”政策时，会依据“个贷率”（住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比)这一指标，动态调整“商转公”的执行。

“个贷率连续3个月大于85%时，全面停止‘商转公’贷款业务。”8月20日，山东聊城市住房公积金管理中心发布的《“商转公”贷款政策解读》提到。

此外，广西南宁、河南驻马店、湖南长沙皆有类似发文，当个贷率达到一定比例，会暂缓“商转公”预约及受理。

严跃进告诉时代周报记者，各地住房公积金管理中心支持“商转公”的前提是，公积金个贷率不能太高，要求当地的住房公积金缴存余额相对充裕。目前多地支持“商转公”，实际上说明各地公积金中心的资金状况相对不错。

或有更多城市支持“商转公”

将商业贷款转换为公积金贷款，能够大大减轻借款者的负担。

据时代周报记者测算，若是100万的住房商业贷款置换同等额度的公积金贷款，在采取等额本息还款模式下，还款期限25年、商业贷款以LPR五年期以上贷款利率3.85%计算，每月需还款5196元；按照公积金贷款的方式，每月需还款4464元，二者相差732元。25年间，两种贷款方式利息总额相差15.95万元。

“（商转公）真金白银省下几十万利息，负担一下子降低好多”、“办完商转公，月供大大降低，整个人都松弛了。”不少网友分享自己的喜悦。

今年二季度以来，支持“商转公”的城市明显增多。截至8月28日，过去一周内包括河南信阳市、河北定州市、山东聊城市、吉林长春市、广东梅州市等多地宣布开通办理“商转公”业务。

据中指研究院统计，今年以来，青岛、长春等超30个城市陆续执行、优化“商转公”。据时代周报记者不完全统计，截至8月28日，全国已有超60个城市开通“商转公”业务。目前支持“商转公”的城市中，一二三四线城市皆有覆盖。一线城市中有深圳， 二线城市有厦门、武汉、苏州、重庆等，三四线城市则包括太原、台州、鞍山、莆田、株洲、日照、银川等。

“在当下对存量房贷利率进行下调呼声不断的背景下，预计后续还会有更多城市加入到商转公的行列中，进一步为住房消费者提供更好的金融环境。”严跃进对时代周报记者表示，多地支持商转公的政策，进一步说明各地公积金中心部门落实减负和便民的导向，对于存量房贷利率的降低具有积极的作用，同时也有助于进一步促进公积金资源的利用。

与此同时，部分城市“商转公”的准入门槛也在放宽。

武汉市住房公积金管理中心称，今年9月1日起，武汉市将对灵活就业人员公积金使用政策进行优化，灵活就业人员在武汉购买首套或第二套住房，或是想将前期已办理且尚未结清的个人住房商业贷款进行置换都可以使用公积金贷款。

还有城市支持异地缴存职工申请“商转公”。8月28日，信阳市住房公积金管理中心发文称，在信阳以外的城市连续按月足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，其位于信阳的住房可办理“商转公”贷款业务。

不过需要注意的是，目前申请“商转公”，不同的城市在准入条件、贷款额度、办理方式等方面有一定的差异，借款者需要跟据当地公积金中心的相关政策准备资料和申请办理。

时代周报记者注意到，当下各地的借款申请人多限定为正常缴存住房公积金的在职职工，不过也有城市规定贷款置换对象限于纯商业贷款，也有城市规定借款人家庭是首次申请公积金贷款。

目前多数城市同步支持两种“商转公”办理模式，分别是“带押转贷（第二顺位抵押）”和“结清转贷”。

其中，“结清转贷”模式，缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款，才能办理公积金贷款；“带押转贷（第二顺位抵押）则不需要自筹资金，但限定银行，需要该银行在公积金中心委托办理的名单之列，同时还需取得原商业贷款银行的同意书。