美国成屋销售创去年10月以来新低，房价再新高，库存继续涨

周四，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国8月成屋销售创去年10月以来新低。

美国8月成屋销售总数年化386万户，不及预期的390万户，前值395万户。8月成屋销售环比跌2.5%，预期为跌1.3%，7月前值为环比上涨1.3%。

过去一年，成屋销售的年均速度为400万套，远低于新冠疫情前一年530万套的速度。

8月的房屋中位销售价格较上年同期上涨3.1%，至41.67万美元。这是NAR数据中8月份的最高纪录。

8月成屋库存连续第八个月增加，供应量增加0.7%至135万套，这是自2020年10月以来的最高水平，不过仍明显低于新冠疫情前五年190万套的平均水平。按照目前的销售速度计算，需要约4.2个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明虽然库存上涨，但整体来看市场供应仍偏紧张。

8月首次购房人的占比仅为26%，逼平历史最低。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

据美国按揭贷款银行家协会（MBA）的数据，按揭贷款利率上周降至2022年9月以来的最低水平，引发大量新购房和再融资申请。较低的住房融资成本将特别受到首次购房者的欢迎，他们在8月的购买量占比创下历史新低。

美国房地产市场寄希望于美联储采取一系列降息措施，来恢复需求。本周三，美联储开启本轮宽松周期的首次降息，大幅降息50个基点。美联储主席鲍威尔表示，由于锁定效应，美国房地产市场处于冻结态势。较低的按揭贷款利率将鼓励人们搬家，但持续的住房短缺，这是真正的问题，并不是美联储真正能解决的问题。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：

8月的房屋销售再次令人失望，但最近按揭贷款利率下降加上库存增加的强劲组合，将为未来几个月的销售走高提供支持。

近期借贷成本下降表明，每月按揭贷款2000美元的房主可以负担得起一套价格高出5万美元的房子。

库存不足是一个明显的不利因素，许多潜在卖家不愿将房屋投放到市场上并放弃低于3%的按揭贷款利率。这种所谓的锁定效应每年导致房屋销售量减少约100万套。

NAR的数据还显示：

8月份，60%的售出房屋在市场上待售时间不到一个月，而7月份这一比例为62%。20%的房屋以高于标价的价格售出，而7月份这一比例为24%。房产平均在市场上待售26天，而7月份为24天。

美国四个地区中，有三个地区的合同签约量下降，其中南部地区下降了3.9%。

8月单家庭住宅销量下降2.8%，公寓和合作公寓的购买量保持不变。

个人投资者或二套房买家购买了19%的房屋，而一年前这一比例为16%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此8月份的销售数据主要反映了7月和6月的购买决定。

下周三，美国政府将公布8月新屋销售数据，该数据基于合同签署情况计算，这被认为是美国房地产市场的领先指标。