风向有变！最大中介夺“地王”，新房涨价2%

9月20日，贝壳旗下贝好家以近11亿元价格拍下成都“地王”，且将自主开发。与此同时，成都一房企宣布将所有在售住宅项目单价上调2%。众多迹象表明，当前房地产市场或已悄悄发生改变。

// 贝壳旗下公司11亿成都拿地 //

9月20日，贝壳旗下的贝好家以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，溢价率达42%，成交楼面价27300元/平方米，这也刷新了成都市土拍楼面价新高。

据悉，贝好家此次拿下的金融城三期H12地块，占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米。

根据中指研究院四川分院，该地块具备足够稀缺性，以高溢价成交在业内属于正常认知，从成都整体土地市场来看，目前仍属于低位盘整期，非核心地块的土地预计仍将保持较低热度。同时，该地块是成都620发布的《成都市城市规划管理技术规定(2024)》后的成交宗地，项目在产品打造上可发挥空间更大，也对拿地企业的产品力提出更高挑战。

贝好家方面表示，该地块位于金融城锦江片区内，人居环境和配套设施优越。根据地块属性，项目初步定位是高端产品，预计全流程由贝好家团队自主操盘，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的C2M（从消费者到制造者）理念。

此次并非贝好家首次在公开市场上拿地。此前的7月30日，西安市未央区两宗商住用地以1.34亿元的总价成交，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得，该公司为贝好家（西安）置业发展有限公司的子公司。

“西安项目是一个多元合作项目，非贝好家自主开发，我们实际上给业主方提供的是‘1+2’模式中的产品定位服务和资金服务，且业主方同时也选择了绿城管理代建服务。而对于成都项目，我们做好了充分的准备，有信心把项目打造为满足高端客户需求的‘好房子’。”贝好家方面表示。

// 贝壳转型开发商？ //

对于此次成都拿地，贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖，“贝好家‘数据驱动型住宅开发服务平台’这一愿景不变，将以C2M构建房地产开发新模式，为开发商、代建方、业主方等合作伙伴提供‘1+2业务模式’的综合解决方案。”

贝好家内部人士回应称：“进军房地产开发”只是一个说法，贝好家的定位是“数据驱动的住宅开发服务平台”，这很明确。贝好家的商业化模式，确定是走轻资产的平台服务模式（1+2合作模式）。

上述人士坦言，在“1+2合作模式”推进过程中发现，如果没有具体样板和实操，与开发商建立信任的难度比较大，所以我们非常谨慎地在主流城市挑选合适的项目，通过自操盘，验证C2M能力，兑现好产品、好服务和客户理解能力，树立品牌效应，让开发商等合作伙伴对贝好家更有信心，以实现长期的轻模式发展。

成都或只是贝好家的一次尝试。对于后续的拿地计划，贝好家方面未予回应，不过其称后续将视地块情况而定是否需要再自主操盘。

按照贝壳的构想，“1+2业务模式”是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的模式。

贝好家方面表示，其提出的“1+2业务模式”中的资金服务，很多是根据合作方需求、联合其他资金方共同出资，因为有了贝好家参与的项目，不少投资方也愿意跟投。据了解，今后，贝好家考虑参与或发起成立基金，帮助潜在合作方拓展融资渠道，通过产品解决方案的加持提升开发结果的确定性，与投资方共享收益。

// 成都一房企逆势涨价 //

据证券时报消息，9月20日，一家名为成都嘉禾兴房地产开发有限公司（下称“成都嘉禾兴”）的地产公司突然发文，宣布将所有在售住宅项目单价上调2%。

在这份名为《关于嘉禾兴地产集团旗下所有在售住宅项目价格上调的公告》文件中，成都嘉禾兴对集团各项目公司、财务部、营销部、广大欲购房业主称，综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素，经集团公司董事会研究决定，自10月1日起，对集团下属“嘉禾华府”、“嘉禾滨湖颂”、“金沙壹品”等所有（5个）在售项目房源单价上调2%。

（图片来源：证券时报）

据链家数据，“嘉禾华府”、“嘉禾滨湖颂”、“金沙壹品”的新房参考均价分别为1.4万元/㎡、2.3万元/㎡、3.25万元/㎡。若以此估算，这三个楼盘新房每平方米的价格将分别上涨280元、460元、650元。

对于成都嘉禾兴的涨价行为，有地产行业人士向记者表示，今年成都的新房市场走出了独立行情，这可能是成都嘉禾兴敢于涨价的底气。

今年以来，在全国房地产市场持续调整、表现分化的背景下，成都新房市场的表现让人眼前一亮。据克而瑞四川数据，今年上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超出第二名西安60%，也远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。与此同时，成都高端市场同样表现亮眼。在克而瑞统计的2024年上半年全国千万级房源成交前十的城市中，成都作为西部唯一代表入选。

一位贝壳的房产经纪人表示，目前（成都的房产）市场的确是新盘卖得更好，因为大部分新盘的产品（相较于二手房）更好，得房率高，而且梯户比也会好很多，另外还有购房补贴政策，“新盘也不会存在中介费那些，仅有一个契税”。不过，他还认为，也不排除这是企业的一种营销手段，“毕竟大多数客户是买涨不买跌的，涨价逼定也是有可能的”。

// 商品房销售降幅连续3个月收窄 //

国家统计局数据显示，2024年1-8月，新建商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，降幅较1-7月收窄0.6个百分点，8月单月商品房销售面积为0.6亿平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算，下同），降幅较7月收窄2.8个百分点。其中，新建住宅销售面积为5.1亿平方米，同比下降20.4%，降幅较1-7月收窄0.7个百分点，办公楼销售面积同比下降9.2%，商业营业用房销售面积同比下降6.2%。

中指研究院表示，数据上看，全国层面，高基数减弱效应持续，1-8月新建商品房销售额、销售面积同比累计降幅连续3个月收窄。

目前，市场正在进入“金九银十”传统旺季，核心城市新房市场活跃度或将小幅回升，但前期土地大幅缩量将制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。“以价换量”下，重点城市二手房市场仍有望保持一定活跃度。

政策方面预计将继续维持宽松态势，需求端放宽核心城市限制性政策仍是优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间；同时去库存方面，住建部也指出“积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。”各地收储工作预计将加速推进，带动市场修复。接下来，随着政策进一步宽松，叠加下半年高基数影响减弱，全国新房销售同比降幅有望继续收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，短期内市场整体仍处于筑底阶段。

// 土地市场冷热不均 //

值得注意的是，今年以来全国土地市场表现分化，但成都新房市场走出了独立行情。根据克而瑞四川数据，上半年成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，更是远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

近日，多个城市也在推出住宅用地。9月20日，杭州三宗土地拍卖，分别位于萧山区市北、西湖区云谷以及余杭区良渚东，总出让面积146315平米，挂牌起始总价约42.9亿元。三宗地块均成功出让，3宗地块中1宗底价成交、2宗溢价成交，共揽金45.2亿元，成交楼面价13030元/平米，平均溢价率5.4%，最高溢价率16.6%。拿地开发商有绿城、建杭以及万科和杭州地铁联合体。

据中指研究院的数据，杭州在20日出让3宗宅地平均溢价率5.4%，热度下滑明显，良渚、云谷地块以低溢价或底价成交，显示房企拿地回归谨慎、理性。

根据克而瑞，本次土拍热度显著滑坡，根本原因还是三宗地块的综合质量平平，与上一轮入市地块相比，差距较大。整个四季度，杭州待出让地块的综合质量，较之三季度呈现明显下滑，且缺乏明星地块的支撑，整体土地市场或难再次掀起高热行情。

另外，广州在本周共成交3宗住宅用地，均为底价成交，总出让金额50.1亿元。其中，南沙横沥地块由招商蛇口竞得、海珠广纸地块由越秀地产竞得、花都区府地块由花都汽车城发展有限公司竞得。广州土地市场热度仍然偏低，主要原因在于地块所在区域整体库存压力较大、去化缓慢或出让条件相对严格。截至9月20日，广州年内共成交宅地13宗，总成交建筑面积约158.4万平方米，仅为2023年同期的37%，总土地出让金217.9亿元，约为2023年同期的28%。