10万亿刺激，会给楼市带来哪些巨变？

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时代的一粒沙，对于每个家庭是一座山。这句话在最近具象化了。

很少有人关注，一场关于中国经济复苏的保卫战正式打响。

过去的几周算是生动的给大家诠释了保卫战到底保卫的什么？

这一波保卫战是从9月美联储降息50个基点开始，主要博弈是在资本市场。

9月24日，央行借着美联储降息采取了一系列措施提振市场信心。

然后阿美开始使用对付日本的那套策略，先是在9月底华尔街斥巨资买入中国资产，然后放出烟雾弹，各大权威机构纷纷看好中国股市，扬言要买入一切。

借着不明真相的小白纷纷涌入股市，用真金白银接盘。

接着这些外资机构突然大举撤资，一边闪电狂撤，一边喊话要看空我们。

再然后鹰酱开始在美国股市上打压中国资产，将他们打到成本价的8折以下。

如果之前的行为还可以被认为是资本唯利是图的话，那么这个行为就是纯粹的资产定价了。鹰酱为什么要对我们的资产进行定价？

简单来说，他们现在正在明牌打击中国的二级市场，目的就是要扼杀那些还在青少年时期的高科技企业。中国A股市场上高科技公司和新能源公司的市值占比加起来才25%左右，而中国在这些领域已经很强大了，比如光伏、新能源汽车都是全球第一，但这么强的产业在股市上的市值居然这么低，却不荒谬吗？

反观美国呢？高科技公司市值占到美股的30%，芯片公司市值占到10%，特斯拉一家，市值占到5%，而且美股总市值是A股的好几倍，这说明了啥？

所以当前阿美说的话、做的事都不是简单的市场化行为，而是带着国家意志的，所以我们也要带着意志去听去应对。

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众所周知，大洋彼岸的川普那边的事儿已经确定了。对我们来说，外部最大的一个不确定因素已经确定了。

于是我们第一时间就审议了备受瞩目的增加地方债务限额，置换存量隐形债务的议案。

债务限额指的是法定的地方举债天花板，为什么还要提高债限额？

面对如此巨大缺口，地方发债空间却很小了。

比如到2023年末的统计来看，地方债限额为42.17万亿，地方债的余额是40.74万亿，两个数字一减就可以得出1.43万亿，这就是剩余的地方发债的空间了。

可以看到空间确实是不多了，所以这一次才需要通过人大增加地方债务限额。

简而言之，我们这一次的化债主要就是通过提高地方的发债额度，将地方隐形债务置换成地方政府的正式债务，以拉长期限，降低债务成本来化解目前的债务风险。

有人会不解，为什么会出现这么大体量的隐形债务？这是由于我们过去这些年的发展过程当中，地方推进的各种基础设施的建设项目需要大量的资金支持，但是有时候专项资金预算并不是非常充足，再加上一些项目的投资回报周期比较长，所以就会出现缺钱的情况。

这个时候地方就会通过其他融资平台进行非直接官方渠道的借款。

由于这些债务并没有被列入正式的预算体系，所以它被称为隐形债务。

抛开项目和举债的合理性，这种债务的本质是地方为了经济发展和公共项目的融资行为。

地方是这些债务的实际责任人，因此这些隐性债务积累的多了，地方整体的资金运转就非常难，往后再发展其他的城市建设也就很困难了。

总之，这个10万亿，会用来替换/清理各种历史欠债。政府拖欠的钱，该给的给；政府花钱的方向，该花的花。

大家应该也都有发现，我们已经很久很久没有通新的高铁，没有通新的大型工程。原因很简单就是因为那三年的影响，然后咱们的基建被打断掉了，再然后就是地方债的问题被爆出来，然后就更加没钱造。

就是目前有非官方统计说 100 万亿的基建是处在没钱断掉的情况，这是极其可怕的事情。

所以其实大家不用去纠结此次审议的数字达不达预期，因为面对复杂国际局势，势必要有新一轮的刺激政策出来。

很多事情，从有想法，到给预期，再到实操，这是一个过程。

现有是6万亿还是10万亿不重要，后续陆陆续续一定还有。

目前也有一些小作文猜测，比如更大规模的消费补贴，达到变相全民发钱的程度。

所以这个数字不是静态，是动态的，是会变的。

反而当下你要操心的，极其紧要的事情是，凡是刺激政策，必然会印那票子，必然所有以纸币计价的商品都会涨，划重点是所有，包括物价、房价、人工都会涨,但是上涨幅度一定是阶梯状的。

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房价必然上涨。

如果你看完这一句不认可，那么接下来的内容你可以不看了。

因为接下来，我要基于此讲楼市了。

稍微了解一点市场的都知道，自10月国庆节以来，主要一二线城市主城新房销售都很热。

尤其是深圳，已经开始抢房了。

现在的情况就是深圳楼市热到发烫，限购区无房可售，非限购区售磬/尾盘/涨价。

深圳楼市已经开启牛市行情，想要低成本上车深圳已经很难了。

但是广州还可以。

我们知道一轮楼市行情是由领涨、溢出和传导三种力量相互作用向前推进的。深圳作为本来行情的领头羊城市，在无房和涨价的预期作用下，势必会有一批购买力外溢，直接受影响的城市就是同为一线，同是大湾区核心城市的广州。

如果深圳行情启动是原点T的话，广州通常是T+3。

没错！当下的广州市场类似7、8月份的深圳，很多核心位置的优质项目还在做特价。

还有一点需要大家注意，广州目前在售的项目基本都是新规产品。简单的说就是超高赠送，得房率10X%。

在正常的市场下，好的产品必然卖出超高溢价。但你要知道楼市正式回暖也才不到一个月，所以当下广州新规产品并没有卖出溢价，且和老产品还处在同一个价格体系，这里面就有 15-20% 的套利空间。

这是当下其它城市没有的套利空间。