曾面临“炒房与反炒房的斗争”，“楼市调控优等生”长沙全面放开限购

长沙也“坐不住”了。

4月18日，长沙市住建局印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》（下称通知）显示，即日起，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件；“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度。

这也意味着，已施行7年的楼市限购政策正式全面放松。

图源：长沙市住建局

与此同时，长沙市住房公积金管理委员会印发《关于调整我市新建商品房住房公积金最高贷款额度的通知》，职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。

该通知4月19日起施行。

7年限购全面放开

根据通知，即日起，长沙市全面放开限购，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件。

长沙此轮限购历史可追溯至2017年。

2016年下半年以来，长沙楼市热度攀升，房价同比涨幅超过30%，为遏制快速上涨的房价和炒房客，2017年3月18日，长沙出台调控政策，规定非本市户籍家庭限购1套新房，自此进入严苛的限购时代。

但长沙楼市热度并未因此降低。

据《中国经济周刊》，2017年下半年至2018年上半年，长沙楼市“秒光盘”频频出现，“购房指标”或“茶水费”等现象频发，一些热门楼盘的茶水费被炒至10万元以上，甚至有购房者因排队摇号而发生肢体冲突。

在2018年6月，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾定性——当前，长沙市房地产市场的主要矛盾是炒房与反炒房的斗争，重点是打击囤地捂盘、投机炒房、违规销售和哄抬房价等市场乱象，确保市场平稳健康。

与此同时，长沙从限购、限售、落户、金融、税收等方面出台九项举措，促进长沙房地产市场平稳健康发展。

一时间，长沙作为楼市调控“优等生”的名声在外。

2020年12月，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊文，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

国家统计局长沙调查队《2020年前三季度长沙民生调查报告》也表示，近年来，长沙坚持“房住不炒”，大力开展“反炒房、反暴利、反捂盘”集中整治行动，房价收入比保持在6.4左右，为全国35个主要城市最低。

实际上，长沙地产调控政策坚持多年未放松，且在细节上多有收紧、补漏洞之举。直到2023年9月，随着成都、武汉等多个热门城市相继放松限购措施，长沙也宣布取消首套房限购。

而对于此次全面取消限购措施，长沙一业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，短期效果将利好“五一”假期，可能会吸引一波市州客户及外地投资客；但去年“923”新政时，已有很多客户获取了二套房购买资格，本轮新政鼓励换房和改善置业，然而“目前市场改善客户基数有限，预判新政的刺激作用有限”。

需要注意的是，长沙此次还明确“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。

易居研究院研究总监严跃进在接受每经记者采访时表示，长沙本次放开限购的力度已经不小，更重要的是，政策之间形成了协同效应，“以新换旧购新房按‘认房不认贷’政策享受首套房首付比和按揭利率优惠，切实降低了购房者成本，这有助于当地进一步提高市场活跃度。前两条措施之间的关联度很强，形成了内在逻辑，就是要鼓励并支持置换型需求积极入市。”

湖南中原研究院则表示，政策对楼市的具体促进作用，还需要后续市场的验证。

网签量达近几年最低位

长沙此次出台如此力度的政策，与今年以来当地楼市承压有关。

中指研究院数据显示，今年1-3月，长沙供应市场低迷，企业对市场信心不足，一季度市场供应处于低位水平。长沙内五区（注：芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区）商品住宅供应规模67万平方米，同比下降31.5%，与2019-2023年同期均值相比下降51%。

尤其是在3月，长沙新房供应规模较1、2月呈明显下滑态势，维持低位水平，新批上市面积约12.3万平方米，环比下滑50.9%，同比下降77.5%。

成交方面，今年一季度，因市场复苏动力不足，长沙内五区新建商品住宅成交规模持续疲软，成交面积为69.2万平方米。其中，3月内五区成交面积约为30.46万平方米，环比上涨约125.4%。“成交规模虽然缓慢回升，但与往年同期相比处于低位水平。”

另据克而瑞监测，一季度长沙楼市出现大幅回落趋势，网签量同比下滑，达到近几年最低位，同时案场来访量也呈现走低趋势。市场信心不足，修复速度缓慢，未出现以往小阳春行情。

一季度平均单盘来访60组，同比下降46%；单盘认购3套，同比下降55%，处于近两年低位，整体市场信心持续下滑。

而受到企业资金压力、市场规模下行等多因素影响，长沙多个楼盘率先加大营销力度，折扣分销继续加码，陆续推出降价房源，一定程度上刺激了购房积极性。

如万科半岛国际推出特价房，均价9650元/平方米起，此前价格在13000-13500元/平方米，降幅3000元/平方米起；月亮岛地铁口明发阅江悦府推出6500元/平方米特价工抵房，原价9字头；马栏山准现房项目国润月湖郡，最近也推出了9字头特价房……

据每经记者不完全梳理，近期长沙降价项目相较于此前销售价格，降价幅度均在1000元/平方米以上。

“今年以来，尽管政策面持续宽松态势，但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷，短期来看，折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模。”克而瑞分析师表示，行业预期尚未得到明显修复，市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售将持续面临较大压力。

不过另一方面，在“以价换量”带动下，长沙今年以来二手房表现可圈可点。贝壳找房长沙站数据显示，3月长沙二手房成交量同比上涨34.56%、环比上涨218.47%，创下近一年新高；成交均价9689元/平方米，与2月持平，仍处于每平方米万元以下。

湖南中原研究院执行院长陈世霞表示，长沙此次政策或将缩短改善型需求二手房置换周期，并降低改善住房需求购房成本，让二手房市场活跃起来，并带动新房市场，有利于进一步促进长沙新房、二手房市场的成交。