房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

楼市“调控模范生”也加入全面解除限购的行列。日前，长沙住建部发布通知称，全市范围内买房，不再审查购房者资格条件，这意味着长沙正式结束了已推行7年之久的限购政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产业内人士向第一财经记者表示，政策推出后的首个周末，项目咨询和来访有所上涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当前市场信心不足等因素的影响， 2023年下半年的限购放松政策已在很大程度上释放了不少需求，导致当前政策边际效益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较好的市场反应，楼市修复进程缓慢。多位受访人士表示，“小碎步”式的松绑政策下实际上会加重购房者的观望情绪，难以带动市场回暖，需求端政策松绑效力因此难免打折扣。业内认为，当前的市场情况之下，需要多重力量综合作用，供求关系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场才有望完成筑底。

修复楼市组合拳

近日，长沙印发的《关于支持居民购买改善住房的通知》明确，在长沙购房，不再审查资格条件。

该通知同时表示，在长沙“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭贷款利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万。

一套楼市新政落地，购房者是否被点燃了热情？多位受访房企人士向第一财经记者表示，全面放开限购政策的影响目前尚未传递到各个项目上。

某TOP20房企长沙市场负责人张颖（化名）也告诉记者，新政出台之后跟同行交流发现，市场反馈并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右，但原本周末的来访也会比平常好。

一家华南房企的长沙营销负责人也透露，从上周的市场表现来看，新政的刺激效果一般。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始陆续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长沙优化限购政策，首套房限购资格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家庭在内，居民家庭在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明。此前，在长沙需“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不少刚需。张颖表示，本来长沙的刚需客户量就比较大，所以这次限购放开以后，对项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期，市场活跃度明显提升。中指院数据显示，2023年9月，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形成虹吸，安居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月，长沙再次优化限购政策，规定在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。这次新政减少了对改善类购房需求的限制。

利好政策叠加，销售得到一定程度的改善。克而瑞数据显示，2023年第四季度，长沙首开项目数及开盘去化均上升至年度高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端改善项目去化率接近五成，多个红盘项目客房比超1.5，再现开盘摇号的现象。

两轮限购放松之后，如今再全面解除限购，政策效力难免削弱。张颖认为，长沙此次全面放开限购，其实主要是放开对改善客户的限购，因为刚需客户购买首套房已经不限购了，而改善客群本身并不急于下手，他们原本就有房子住，可能会想多看看，在合适的时机再下手，而不会迫切地立刻买房，毕竟手中已有的房源出手也需要时间。

政策“有效期”较短

祭出全面解除限购的大招，市场反应平平的情况，并不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城市全面放开限购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等7个省会城市。2024年以来，有更多城市对限购政策进行调整。据中指研究院初步统计，截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分区域保持限购，其他城市基本上都全面解除了限购要求。

但整体来看，限购放松的效果并不算理想，许多城市新房成交依旧在低位徘徊。克而瑞统计数据显示，一季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了促进成交，各大开发商同步执行“以价换量”的策略，推动房价也同步走低，3月，新房价格环比下跌的城市有57个。另据西政资本测算，3月份新建商品住宅价格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大降幅。

政策持续保持宽松，且严格的限制性措施也渐次放松，但楼市的修复进程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片区的相关负责人表示，去年9月长沙的限购政策调整后，短期内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是一线城市也存在同样的情况，某央企营销负责人曾向记者透露，其所在城市认房不认贷新政带来的效用大约也仅持续了两周，“上家觉得会出政策，怕卖早了，下家认为会降，怕买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以来无论是长沙还是全国放松，都以一种“小碎步”调整的方式推进，效果会有所打折。张波表示，解除行政性限制是未来二线城市整体的方向，但长远来看，政策效力释放趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放开限购政策出台后，不少客户会觉得之后是否首付能再降一降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房企人士向记者分析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房者总觉得再等等或许还会有更好的政策出来，尤其是在房价不再持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政策一点点出，市场反馈不积极。”

也有资深地产行业分析师表示，近期需求端政策放开的力度是显著的，但时机有所滞后，因此效果有限。一二线城市政策终于开闸的时候，居民收入预期、房价预期已经处于非常弱的阶段，资格放开和支付门槛下降对于购房者决策的影响有限。

各种力量综合促修复

面对持续低迷的市场，政策应该如何发力，才能有效提振市场？

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，供需两端政策同步持续发力，将有助于推动市场预期好转。例如在需求端，一线城市可继续优化限购政策，二线城市全面取消限制性政策等，针对多样化改善性需求的政策支持力度继续加大；在供给端，推动城市房地产融资协调机制继续落地，加大核心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综合作用，供求关系才会逐渐好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额度提高之外，近期多个城市推出的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税费优惠或减免。

“现在有20多个城市在做旧改，建议这些城市在做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安置，不要做实物安置，这样对市场短期内的刺激作用会更加明显。”张宏伟称，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。

值得一提的是，发改委在近日强调，当前我国一些地区新型工业化和城镇化水平还比较低，下一步要把农业转移人口市民化摆在更加突出位置，加快补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜力地区新型工业化城镇化水平，释放城镇化所蕴含的巨大内需潜力。

在张宏伟看来，农业转移人口市民化也将是促进房地产市场修复动力之一。“现有的政策下，市场需求总量并未发生改变，若有效推进农村人口市民化，或租或买，都产生了新的居住需求，对消化现有库存的作用会更加明显。”

不过，张波则认为，目前单一靠房地产政策的拉动边际效应会越来越低，更重要的还在于经济面逐步向好，并伴随着信心面不断稳定，才会带动房地产行业逐步回归稳定。

亿翰智库研究总监于小雨也向记者表示，房地产行业这轮行情演变，其根本原因在于信心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经济走势，房地产行业的后续走势关键还是经济基本面的表现。随着经济修复动能逐渐增强，大众对未来、对产业、对就业、对收入形成稳定的预期时，房地产行业将筑底企稳。

于小雨预计，乐观情况下，房地产市场最早或于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成交量大概率仍将再探底，行业的调整至少要持续3-5年的时间，但新房的成交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式下跌，待风险出清完成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波动。