深圳二手房评估价时隔四年再调整，将帮助部分置业者节省税费

访客 2024-05-13 7693 抢沙发

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深圳某房产中介展示的二手房信息图源 |每日经济新闻资料图

5月11日，深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心对存量房评估价格进行了更新。同时指出，以后每年9月1日（不含本年）对存量房（二手房）评估价格定期更新。在调整幅度上，有网友称，住宅评估价下调了10%至20%。

深圳税务局相关工作人员告诉记者，如果存量房过户价格明显偏低且没有正当理由（诸如直系亲属转让），税务机关在核定价格时，会参考存量房计税价格（存量房评估价）。

据悉，深圳上一次调整二手房评估价还是在2020年的7月。时隔四年，深圳再次调整二手房评估价，会给买卖二手房的双方带来怎样的影响？

时隔四年再次调整二手房评估价

据了解，存量房计税参考价格是税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对纳税人申报的存量房交易成交价格明显偏低且无正当理由时，进行核定的一种参考评估价格。存量房计税参考价格由深圳市不动产评估中心根据深圳市房地产市场变化情况批量评估产生。

以二手房交易为例，有资深房产中介经理表示，如果网签价格低于此存量房评估价，并且没有合理的解释，那么就需要按照存量房评估价来缴税。过去，深圳官方大概每隔4年左右会对存量房评估价格进行更新，上一次更新大概是在2020年，因此评估价没有跟紧市场行情。

图源 | 深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心

美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时表示，房产评估价主要有四个作用：一是确定房产抵押贷款额度，二是确定房屋交易价格，三是确定房屋保险价值；四是确定住房贷款价值。在深圳，存量房评估价最主要的作用是作为房产最低的纳税基准价格。

那么，为何现在要调整评估价呢？

广东华商律师事务所周争锋律师表示，在过去实际成交价通常高于二手房政府参考价，而二手房政府参考价又高于存量房评估价，这样的制度在过去一直运行得很好。但是，现在出现了实际成交价低于二手房政府参考价，也低于存量房评估价的情况。如果不调整存量房评估价，将会导致许多人因为真实成交价低于存量房评估价，在纳税环节反复申请复议。

“由于真实成交价低于存量房评估价，因此理应按照真实成交价来核定税款。所以，必须对最低计税评估价进行调整，而且肯定是符合最近的趋势而向下调整。”周争锋补充道。

有房地产从业人士表示，过去实际成交价通常高于二手房参考价，而二手房参考价又高于计税评估价；但是现在，二手交易出现了实际成交价低于二手房参考价，也低于二手房计税评估价的情况，很有可能会导致“多交税”的情况发生。所以当前对存量房评估价格的调整，是符合楼市实际情况的。

乐有家研究中心数据显示，4月成交的二手房源里，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。其中低于参考价20%的占比上涨明显，从3月的20.4%涨至29.1%，涨幅高达8.7个点。这说明房源成交价低于参考价的差值越来越大，存量房评估价格的调整刻不容缓。

但何倩茹对此却持有不同的观点，她向记者表示，由于评估价原本就比实际成交价低很多，因此单个物业有可能出现上述情况，但这不是普遍现象。“按最初的设定，存量房评估价每年都会根据市场的实际情况进行调整，所以这次调整只是把之前没有做的事情做回来。”

将直接帮助部分置业者降低税费

记者采访多位深圳二手房业主发现，目前绝大多数二手房的评估价都有所下调。以深圳市罗湖区水贝的一套二手房为例，此前的评估价为每平方米60000元左右，最新的评估价为每平方米54000元左右。

“经过这次调整之后，我们发现存量房评估价下调了，幅度在10%-20%之间的居多，商业和写字楼项目的下调幅度会稍微再大一点。如果是按照评估价过户的交易，其需要缴纳的税费会有所下降。”何倩茹表示。

在深圳实地走访了解到，不少二手房业主的房源挂牌价相比两年前已出现了明显下调。

乐有家研究中心数据显示，4月深圳二手房录得合同量（网签）5094套，环比下跌2%，但维持住了荣枯线水平，同比上涨36%。

另据房地产信息平台的数据，4月深圳二手住宅过户量为4171套，环比上涨9%，同比上涨31%。从价格来看，4月成交的二手房源里，低于政府参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。其中低于参考价20%的占比上涨明显，从3月的20.4%涨至29.1%，涨幅高达8.7个点。

与此形成鲜明对比的是，有市场数据显示，在深圳二手房参考价政策出台第一年，深圳仅5%的二手房成交价低于政府参考价。

业内人士认为，随着此次深圳房产评估价的调整，尤其是部分房源评估价的降低，将直接帮助部分置业者降低税费。