地产“富贵”蔓延至REITs，发行端却“冰火两重天”

近期，多只地产股股价触底后强势反弹，还带动了与其高度相关的保租房REITs、消费类REITs和产业园REITs的行情。

然而，同属地产相关REITs，各只产品无论是底层资产的经营情况还是二级市场的走势均有较大分化，产业园项目的发行端已经按下暂停键许久，消费类以及保租房REITs近期却接连迎来上新与扩募的利好。

公募基金认为，在REITs常态化发行的背景下，市场对其底层资产的认知也在不断加深，从投资者保护的角度考虑，当前产品发行上市过程也愈发精细和审慎。

与地产相关的REITs近期强势反弹

近日，REITs基金整体平稳，但多只底层资产与地产板块关联度较高的REITs基金走势强势，保租房REITs、消费类REITs和产业园REITs基金脱颖而出。

如一个月以来，华夏金茂商业REIT以6.14%涨幅居首，其次是建信中关村产业园REIT和东吴苏州工业园区产业园REIT，涨幅分别为4.64%和4.12%；若将时间线拉长则分化更为明显，近三个月以来，建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT和华夏基金华润有巢REIT分别以16.16%、11.28%、9.31%以及8.18%领涨。

近期上述REITs上涨不仅受地产股热潮影响，也与基本面好转息息相关。以建信中关村产业园REIT为例，据了解产业园REITs收入来源于底层资产运营所产生的租金、物业管理费、停车费等收入，其中租金收入通常占比在75%以上，而租金收入主要受租金水平、出租率、优惠政策等因素的影响，建信中关村产业园REIT此前因各种因素经历了较大幅度且旷日持久的回撤，但截至今年一季度末基金面迎来好转，出租率提升至72%，签约率提升至81.60%，较2023年四季度分别提升8.25和17.21个百分点，因此近期该基金在二级市场表现升温明显，其余多只产业园REITs也是类似情况。

此外，与地产关联度更高的保租房REITs更为强势，据一季度经营数据，其中保租房REITs收入及EBITDA（税息折旧及摊销前利润）均实现同比正增长，业绩在各板块中最为平稳，且5只保租房REITs可供分配额全部达到预测值，因此在不少REITs产品当前仍处于破发行情的背景下，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳人才安居REIT和国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT上市以来业绩全部收正。中金基金解读这一品类的强势表现时认为，由于其底层资产具有保障属性以及相对周边同类产品的价格优势，面对市场租金的波动，具有一定的防御属性，业绩预期相对较为平稳。

发行端仍分化明显

虽然此前超跌的产业园REITs近期走强，但因此前跌幅过大，多只产品至今仍处于“水下”，且值得一提的是，在REITs上市节奏加快的背景下，上一只产业园REIT上市还要追溯到去年四月份，且易方达基金、华夏基金以及博时基金此前申报的产品近期均被交易所问询，并宣布降低底层资产估值。

中金基金对此表示，近期，我国公募REITs市场整体向常态化发行的方向发展。同时，伴随着产品扩容的推进，公募REITs产品类型不断丰富，市场对其底层资产的认知也在不断加深，从投资者保护的角度考虑，当前产品发行上市过程也愈发精细和审慎。

“整体而言，产业园类型的底层资产是区域经济和产业发展的重要载体，其资产体量大且盘活需求较强，发行上市产业园公募REITs，有助于推进金融服务实体经济。同时，产业园REITs也是当前发行数量最多的公募REITs资产类型之一，未来仍存在较大发展空间。”中金基金认为。

二级市场表现也导致了地产类REITs发行端冷暖不一，在产业园项目按下暂停键许久之际，消费类REITs以及保租房REITs近期接连迎来上新与扩募的消息。

5月24日晚，证监会官网显示，招商公路REIT和华安百联消费REIT已经获批，而后者上新也意味着第五单消费类REITs即将登陆资本市场。嘉实基金认为，消费类基础设施公募REITs的上市有利于企业打造商业不动产“投、融、建、管、退”完整闭环，实现重资产物业的自我循环和良性发展，并通过资产退出端对接资本市场，以退定投，反馈价值信息至前期物业资产的投资、开发、运营环节，对资产的全周期管理具有重要的指引作用。

再往前溯，5月23日，华夏基金公司宣布，旗下华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金计划扩募并新购入基础设施项目。本次涉及的扩募项目共计四个，均位于北京，包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，这也是市场上首个启动扩募程序的保租房公募REITs。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南指出，当前我国保障房市场有望迎来快速发展，保租房租金具备高性价比，市场需求量较大，具备稳定运营基础，投资价值日益显现。“同时，我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，预期后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至房地产长租公寓等领域。”