香港出招救赎“负资产”楼市

香港住宅价格已较此前高点下跌24%左右。当地相关部门的最新调控措施，目的是减少建筑期付款新房大量上市后可能带来的违约潮。图为近年来新房上市较多的西九龙发展区附近。《财经》记者 焦建/摄

“挞订”风险不限于期房市场。如部分现楼提供超长成交期或“先住后付”，都有可能在完成交易时因估价降低出现问题

随着当地楼市价格逐渐进入下行周期，为熨平波动，中国香港亦在频繁出招。最新的一项政策，针对的对象是房未交付但市值已大幅下滑的准业主。为让其顺利完成贷款“上楼”，相关条件将放宽，以使其亦可享受下单后才推出的一系列“撤辣”优惠。

6月14日时由香港金管局推出的这项相关政策，有其现实背景：近期一系列大型新楼盘将陆续推出，但香港楼市价格却开始回落。对于一两年前通过购买“楼花（未落成住宅物业）”成为准业主的购房者来说，如在当前市场环境下向银行申请按揭贷款，则会出现其房屋估值低于成交价的情况，较为尴尬。

在“楼花”制度已广泛运行数十年且不断进化完善的中国香港，房地产市场有其独特的买卖细则，与内地市场有所差异。例如，当地业主在选择购房时，“上会”或曰“上车”的方式多元，可选择建筑期付款或即供期付款。

前者意味着虽他们购买的是期房而非现房，但因相关交易并未完成，所以在等待物业落成期间无需开始供款或承担利息开支。后者则意味着楼花已完成交易，买家未入住却已经支付全部楼款并向银行偿还按揭。

在期房市场运行数十年的中国香港，当地业主可选择建筑期付款或即供期付款。前者在收楼前无需还贷，却要承担房价下跌所带来的一系列额外风险。《财经》记者 焦建/摄

在过去的一段时期内，即供期付款方式因有较大折扣而较为流行。但随着近年来价格波动较大，即供期付款方式受欢迎程度有所降低。其中的一个主要原因，与银行对购房者的还款“压力测试”有关。

例如，对于一些已购买楼房但未还清全款的改善型住房购买者来说，选择即供期付款，则其新旧两套楼房的还款总额不可超过其月收入的四成（部分条件下可放宽至不高于五成）。选择建筑期付款，则无需在新房落成前开始还款，压力较小。

在楼市价格相对稳定或上升周期当中，这一制度运行有其优势，因要等到房屋落成后，准房主们才开始支付房款。此时房屋已可采取现房按揭的形式，还可在银行那里获得较高的贷款比例。但这一模式亦有其风险，即价格调整过大，当前估值可能会比购入时的价格低不少。

因涉及与房地产开发商与银行等的多重关系，一旦这一现象出现，情况则较为棘手。以在两年前购入一套1000万港元的房屋为例，房价下跌一成，其当前估值便会降至900万元。向银行申请按揭时如能借到九成，则是810万元。但购房者仍需按照建筑期付款约定的1000万元完成交易，则意味着需要再筹措大笔现金。

违约或当地所言的“挞订”风险因此出现。这意味着如买家在签署正式买卖合约后不完成交易，除了损失订金，亦会被业主追讨悔约行为所招致之损失。否则轻会损失订金（已支付的楼款，一成左右），重则是开发商以市价出售该房屋后被追收差价。

一个值得注意的细节是，这一风险不仅存在于期房市场，在现房市场，如部分现楼提供超长的成交期，或者采用先住后付方式，都可能在完成交易时出现估价降低从而出现问题。

以当前中国香港的房地产市况来看，目前的住宅楼价已经较2021年较高点时下跌了24%左右。为稳住房地产价格，今年2月底时，香港金管局曾推出一系列与按揭贷款有关的“逆周期”优惠措施，包括上调不同房屋的按揭比例上限等内容。但相关措施有其实施界限，即只适用于2月28日之后的购房者。

按照6月14日由香港金管局推出的相关新政策，这一优惠措施将回溯至2月28日之前的购房者。他们在购买3000万港元或以下的住宅时，同样能获得最高七成的按揭贷款。3000万元以上至3500万元最高获得六至七成贷款，3500万元以上最高获得六成贷款。

“在银行按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间微调2月28日公布的措施，以协助有实际困难的用家获得较高成数的按揭贷款。”金管局在相关文告中指出，“是次微调着眼于具真正置业需要的用家。当局再次提醒市民，置业是一项长期承担，在作出置业决定时，应该小心评估风险，量力而为。”

这一政策有其现实的针对性。当地一位地产相关业界人士便向《财经》记者解析称，随着建筑期付款方式在当地的逐渐流行，近年来在部分项目当中选择这一模式的买家比例，可能已经高达八到九成。此外其亦进行了相关估算：香港的楼花期最长为30个月。过去两年当地一手房的成交量为2万宗左右涉及22个楼盘，假设其中六成买家选择建筑期付款方式，则意味着1.1万套左右的新房将陆续完成交易。

一个更能说明情况的现实例子，则是当地将军澳地区一个即将开盘的项目，准业主买家已向开发商发出联名求助信称，向银行申请按揭时发现估值不足，要求开发商提供多重帮助，例如提供4.5厘的利息补贴现金回赠，与主流银行协商帮助提高估值，以及提供过渡性贷款等。

除了前述回溯购房者的新政策，当日香港金管局亦微调了两项其他监管要求，包括简化以资产水平计算借款能力的方法；以及在计算借款人的“供款与入息比率”时，投资物业的租金收入的扣减率由至少三成，回复至至少两成的参考水平。

部分业界人士对此指出，相关政策调整是从风险管理处罚，为防止当地楼市出现大规模的“违约潮”（挞订潮）。亦有相关人士公开直言：任何放宽性的调整都是利好，但难言可扭转大局。“只有搞好经济，楼市自然会好。”