深圳二手住宅成交创近3年新高，什么信号？

对于深圳楼市来说，2024年上半年可以说是近几年来政策出台最密集的一段时间。在实行“分区调控”、部分区域非深户社保年限缩短至1年、下调首付比例和商贷利率等刺激政策下，深圳上半年楼市的表现如何？

深圳中原研究中心最新公布的数据显示，今年上半年深圳二手住宅过户21394套，按半年度计算，为2021年下半年之后的新高，套数同比增长31.8%。不过，新房住宅网签12135套，同比下滑25.1%。

美联物业全国研究中心认为，新房去化不佳，与开发商谨慎推盘有关。但从库存来看，6月底新房住宅库存量仍处高位，达到51277套，去化周期为22.3个月。

由于楼市优化政策多数都在5月推出，6月楼市表现更能体现政策的效果。数据显示，6月深圳二手住宅过户4172套，为上半年新高，也为近38个月以来的最高。新房住宅网签2927套，环比增长45.7%，为近11个月以来的新高。

乐有家门店成交数据显示，6月深圳二手住宅成交均价为每平方米6.05万元，环比下跌4%，同比下跌15%；最新业主挂牌价每平方米6.79万元，环比下跌1%，同比下跌11%，“以价换量”特征仍十分明显。乐有家预计，量价完全企稳还需要再观察半年。如果后续交易量持续稳定，部分核心区域、优质楼盘的价格也会率先企稳。

记者在采访时发现，大多数受访的二手房中介、房企营销经理以及购房者都认为，政策的效果已经有所体现，但也担心后续的影响会逐渐减弱。有购房者认为，深圳目前缺乏的不是购房资格，而是入市信心。深圳房地产市场要想尽快恢复常态，从增强购房信心方向入手可能更有效。

从一线城市和全国市场来看，今年上半年北上广深的新房交易环比增加17%，同比下降27%。上海、广州、深圳三个热点城市在5至6月推出多项优化调控政策，政策效果持续发酵。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，6月北京新房成交环比下降12%，以上海深圳一些经验看，市场应该在7月有所表现。二线城市楼市的表现比较平淡，主要原因在于降首付、降利率、退出限购等政策在二线城市早已实现，政策纾困的效果不大。另外，热点二线城市二手房挂牌量大，对新房的分流效果也大。

另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年6月，百城二手住宅平均价格为每平方米14762元，环比下跌0.73%，跌幅较5月扩大0.03个百分点，已连续26个月环比下跌；同比跌幅为6.25%。当前业主“以价换量”促交易特征明显，百城二手住宅价格继续下行。百城新建住宅平均价格为每平方米16421元，环比上涨0.15%，同比上涨1.50%。受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。

李宇嘉认为，2023年以来多地二手房交易量逆势攀升，很大程度上在于房价下降并降到刚需的心理价位，说明二手房市场好转成为稳定市场的“生力军”，价格的因素很重要，这可能也会成为楼市供求关系发生重大变化后的常态。