存量房“以旧换新”，南京出新招

多地住房“以旧换新”政策加速落地。

券商中国记者梳理，7月以来，江苏南京、徐州、湖北襄阳、四川遂宁、安徽宣城旌德县等多地提出了支持住房“以旧换新”的措施。其中，南京、徐州均提出上调住房公积金贷款额度；作为南京首批试点国企，南京安居集团还筹划推出“以旧换新”的“代售购新”模式。

据中指研究院监测，截至6月30日，全国已有超90城推出住房“以旧换新”措施。其中，南京等城市“国企收旧换新”取得一定效果，截至6月27日，共有208套存量住房签署了四方协议。

“以旧换新”招式不断

券商中国记者梳理，7月以来，江苏南京、徐州、湖北襄阳、四川遂宁、安徽宣城旌德县等多地提出了支持住房“以旧换新”的措施。

其中，南京制定了存量住房“以旧换新”活动公积金配套措施，对于参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，参照多子女家庭公积金贷款额度，即新购房在公积金贷款原基础额度上上浮20%，个人为60万元、家庭为120万元。另外，作为南京首批试点国企，南京安居集团还筹划推出“以旧换新”的“代售购新”模式，换购人可以把房子交由安居集团代为销售，如果代售成功将免除中介费。

同时，徐州也在楼市新政中提出，进一步优化主城区卖旧换新补贴流程，加大公积金支持卖旧换新力度，对申请住房卖旧换新的购房人，只要享受到政府购房补贴，即可通过绿色服务专窗办理提取和贷款业务，贷款最高上限提高20%。

另外，遂宁也在楼市新政中提出，实施住房“以旧换新”行动，2024年7月1日起至2026年6月30日止，遂宁市级和船山区、市直园区国企可通过收购居民二手房用于保障房，促成群众购买改善性新房，回购款可委托国企支付给房企，用作购买新房的购房款。市级和区（市直园区）可推荐具体区域范围内的“旧房”换“新房”的新房房源。

此外，襄阳对企业收购二手住房用于租赁住房的，将发放住房租赁经营性贷款；宣城旌德县提出由政府收购有“卖旧买新”需求家庭的存量住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票安置房源等。

“国企收旧换新”有一定效果

今年以来多地推进住房“以旧换新”，根据中指研究院监测，截至6月30日，全国已有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房，目前已有城市取得一定效果。

以南京为例，今年4月启动的存量住房“以旧换新”试点活动就是由国企南京安居集团进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下14个在售项目中。根据南京安居集团公布的数据，截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。继南京安居集团首批推出2000套房源试点后，6月初，南京又启动第二批存量房“以旧换新”活动，由南京奥体建设、栖霞建设等12家房企参与，2780套房源分布在21个新建商品房项目。

陈文静认为，从南京第一阶段试点效果来看，由于房源充足且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极，相应的住房需求得以及时释放。随着政策推进，第二批“以旧换新”房源扩大，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定，参与房企仍以城投或国企为主，部分项目为民企与国企合作项目，项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。随后江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民企项目参与其中。

陈文静指出，整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。与国企直接收储未售新房相比，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，“国企收旧换新”模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。