降公摊、提升得房率 多城土地供给侧出招引入“不计容”条款

电梯间等公共空间或空中花园可不计入容积率，通过降低公摊面积、增加房屋实际使用面积等方式，不少城市今年以来在土地供给侧通过实施灵活多样的优化措施，以提升住房居住品质和土地利用效率。

湖州市德清县不久前出让的首宗第四代住宅地块，由德清青创城市发展有限公司以2.91亿元的价格竞得，楼面价5265元/平方米，溢价率32.33%。

值得一提的是，该地块在出让要求中提到，空中庭院建设不超过规定限度范围内的，将不计入容积率。

上述地块的 “不计容积率”措施，并非个例。据媒体报道，浙江多城推出新的住宅设计政策，温州、湖州、绍兴、金华等城市出让新地块均引入“不计容积率”条款。

业内人士认为，在这些城市对相关规定进行优化的前提之下，房企在开发过程中通过合理优化设计，住宅得房率有望达到100%甚至更高。

分析师表示，影响得房率的主要因素之一，是房屋的公摊面积，公摊面积越小，得房率就越高。

“各地在土地供给侧出台的优化措施，将通过房企在具体项目上的规划、设计与建设，最终在产品端体现出来，从而促使购房者所购住宅实际使用面积得以提升。这其中，多城所出与公摊面积等相关的举措，是值得研究的重要内容。长期以来，住房面积的计算以建筑面积为基准，一些项目由于公共分摊面积占比过高，业主实际得房率受到影响。考虑到实际居住空间与建筑面积之间有一定差距，因此一个项目得房率的高低，以及与此相关的新规，倍受市场关注。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。

事实上，不仅是浙江地区，今年以来，长沙、惠州等城市，从不同角度出台政策，以增加得房率、提升住宅品质。

今年4月，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发通知，其中提到，飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

有分析人士认为，按目前长沙高层住宅的公摊率情况，该政策意味着长沙一些住宅项目有望实现“零公摊”。

除长沙，惠州也发布了切实提高住宅得房率的政策。今年5月，惠州市自然资源局在惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施中明确，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

此外，佛山在5月发布的楼市新政中提到，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

分析师指出，除面积因素，建筑层高的限制，也会对项目及产品产生重要影响，但目前关于这方面的优化措施相对较少。

“过去常见的5米左右层高设计，能够灵活打造Loft等增值空间，实现‘买一送一’的居住效果，但此类操作在严格调控期被不少地方叫停。设计空间的受限，可能会导致市场上新房户型趋于同质化，购房者选择时更多聚焦于价格而非户型设计的可变性。这些严格的设计规范会对房屋实际使用面积产生影响，也对那些擅长产品创新和设计的房企，产生较强的限制性。”陆骑麟称。

其进一步表示，在市场调整期，如果楼盘产品上趋于同质化，当房企面临激烈竞争时，其不得不依赖价格战来维持销量，即便是产品设计能力出众的企业也会面临不小的挑战。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，多地推出的与计容面积、公摊相关的新规或措施，从本质上来看，是通过增加套内面积和房屋实际使用面积，降低了单位购房价格和成本，从而变相降低了房价，这些举措有利于提升购房者购房的积极性，同时也有助于提振开发商拿地的积极性。

从土地市场成交变化情况来看，据中指院数据，今年前7个月全国300城住宅用地供、求规模同比收缩幅度均在三成以上，各线城市土地出让金降幅均超四成。

在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，当前“去库存”成为不少城市重要任务之一，各地推地节奏有所放缓。“而由于今年以来新房市场复苏效果不及预期，在房企‘以销定投’策略和资金承压背景下，土地市场成交动力相对不足，地方土地收入出现下滑。”

“在当前楼市环境下，精准把握客户需求，开发定制化、差异化产品，成为助力楼市平稳过渡一个重要因素。为此，各地适度放宽对房企产品设计方面的限制，鼓励创新，显得尤为重要。通过这些优化措施，将更好地满足多元化市场需求，也有利于促进房地产市场健康稳定发展。”陆骑麟补充道。