房贷利率调整又现接力赛，“定向降息”能否扭转楼市预期？

楼市热情持续低迷，各地新政持续接力，降标准、减成本依然是主要方向。近期，各地因城施策的相关举措较为密集，南京、合肥、杭州等热门城市的房贷新政引起市场关注。

销售端恢复节奏缓慢，市场对房地产领域的“定向降息”仍有预期。对于具体政策，考虑到进一步引导5年期以上LPR（贷款市场报价利率）报价下调仍存在掣肘因素，不少分析认为，下调各地首套及二套房贷利率下限依然是重要选项。

南京首套房贷利率又降了20BP

“（消息）是传了好久了，目前已经接到通知了，今天包括昨天下午开始新接（受理）的首套房贷申请，符合条件的就可以按照3.45%办理了。”5月16日上午，一家国有大行南京某支行的工作人员确认了当地首套房贷利率下调的消息。同日，另一家股份行的南京当地工作人员也表示，刚刚接到通知，当天开始首套房贷利率又降了20BP。

这也是南京今年以来第二次主动进行房贷利率调整，此前1月该市首套房贷款利率下限由LPR-20BP调整为LPR-30BP。按照上述银行人士说法，此次调整后的首套房最新利率水平为LPR-50BP，利率下限再次向下突破。加上2月LPR下行25BP，今年以来南京市首套房贷利率由4%陆续调整为3.9%、3.65%、3.45%，累计下行55BP。

而在此之前，南京市已经放松对首套房贷款资格的认定，实操中只要贷款还清再购房，就可以算作首套。另外，即使外地有房有贷，也不影响在南京的购房资格认定，只要在南京无房，都可以算作首套，享首套房贷款利率。

中指研究院南京分院高级分析师赵芊对第一财经记者表示，此次首套房利率再次下降，对于即将购买首套房的人而言，是实实在在直接利好，购房成本直接降低，或将对后续市场注入一定的信心。

除南京外，近期还有多个热门城市出台新政，为购房者减负。5月15日深夜和16日凌晨，合肥市人民政府官方微信号“合肥发布”及官网陆续挂出《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称《通知》），其中举措包括动态调整新发放首套住房贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准等。

《通知》明确，在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构可按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。首套房认定标准方面，核查范围仅限于购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区。

事实上，自2022年末央行、银保监会宣布建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制（下称“动态机制”）以来，越来越多的城市对当地首套房利率下限灵活调整。包括南京在内的城市再次下调首套房贷利率，也被视为因城施策的有效体现。

根据央行一季度货币政策执行报告，截至今年3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降了0.45个百分点。

目前，这一趋势还在加强。就在5月7日，河北唐山、秦皇岛、廊坊三地同日宣布取消首套房贷利率下限。另据媒体报道，除南京外，江苏常州、无锡等地近期也对首套房贷利率进行了下调，其中常州首套房贷利率已经降至3.25%。此前4月，央行江苏省分行宣布，徐州、常州、南通、连云港、淮安、泰州6市在最近一个评估期内达到动态机制调整条件，自2024年4月19日起（含），阶段性取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

存量调整也推进，关键仍是扭转预期

根据动态机制规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

利率下限的动态调整，加上LPR多次下行，主流房贷利率水平已经处于历史低位且持续刷出新低。就在今年3月，新发放个人住房贷款平均利率在结束了与新发放企业贷款利率的倒挂，重新回到企业贷款利率之下。

根据多个第三方统计平台数据，3月百城首套主流房贷利率已降至3.6%以下，多个重点城市已经进入3.45%的时代。到了4月和5月，这一水平续创新低。除常州首套房贷降至3.25%外，近日还有媒体报道称，湖南个别城市首套房贷利率最低可以做到3.2%甚至3.1%，与公积金贷款利率持平。

利率下限频繁向下突破背后，一方面是各地积极落实动态机制的体现，另一方面也反映了楼市持续偏冷。

以南京为例，记者根据统计局数据梳理发现，截至今年3月，该市新建商品住宅销售价格已经连续8个月同比下降，环比下行周期则长达11个月。合肥新建商品住宅价格自去年6月以来仅中间一个月为环比正增长，同比表现也自今年1月起陷入负增长。

若按照去年12月至今年2月口径统计，70个大中城市中连续3个月同比、环比均呈下跌态势的城市有39个，超过半数，同期价格同比、环比连涨3个月的只有上海、石家庄、西安三城。

从统计局和第三方平台披露的销售数据来看，市场回暖节奏依然缓慢。另据央行数据，4月住户新增中长期居民贷款再次转负，住户贷款整体比上月减少5166亿元，同比少增2755亿元，环比、同比都呈现负增长，其中住户短期贷款和中长期贷款增速都有明显下滑。

从各地举措来看，目前除了新发放首套房贷利率持续处于下行通道，存量房贷利率调整政策的延续操作也是购房人关注的重点。

近日，刚刚宣布全面取消限购的杭州，因为存量房贷利率调整成为关注焦点。据《杭州日报》5月15日报道，在杭州房地产“59新政”放宽首套房认定后，在杭州符合“首套标准”的存量二套房，房贷利率可转为首套房利率，多家银行表示已经跟进执行。

5月16日，记者以购房者身份咨询某大行当地个贷工作人员，对方表示，相关转换可以在手机银行自主查询操作，也可以咨询经办行，属于去年存量房贷利率调整政策的延续，硬性条件依然是贷款为2023年8月31日前发放、符合最新的首套房认定标准等，具体需根据流程要求提供一定材料。

根据去年8月央行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此后，银行业开启了一轮存量房贷利率的密集置换。根据各银行当时设置的细则，购房人的利率置换申请没有明确截止日期。

稳预期，仍是当下不少专家建议的着力点。招联金融首席研究员董希淼对记者表示，居民部门有效融资需求不足，是4月金融数据反映出的短板。下一步，应加快落实4月30日中共中央政治局会议精神，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，促进房地产市场回到平稳发展的轨道上来，稳定居民住房消费预期。

4月30日召开的中共中央政治局会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。东方金诚首席宏观分析师王青在研报中分析称，考虑到当前房地产行业的运行态势，下一步政策面的重点之一仍是针对房地产行业实施“定向降息”。

“具体措施有两个：一是引导5年期以上LPR报价较大幅度下调，二是下调各地首套及二套房贷利率下限，以此引导居民房贷利率较快下行。这是当前扭转楼市预期，推动房地产行业实现软着陆的关键一招。”王青说。