上海7个豪宅销售584亿元，有项目422套房2小时卖光

作者：钟黛

回顾上半年的上海楼市，豪宅项目可谓是颇为抢手。

6月3日，上海普陀区长风社区的宸嘉100嘉佰道开盘，422套豪宅2小时售罄，总销售额达61.78亿元。该项目备案均价为10.4万元/平方米，总价段约为934万元/套至6628万元/套。

由于一二手房价格倒挂、板块内新房供应少，该项目还未上市就已经成为“准红盘”，最终收获986组有效认购。未能成功认购者心有不甘，甚至投诉到市长信箱，称“长风嘉佰道变相阻止市民参与认购楼盘”。

而在此之前，中海顺昌玖里、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）、保利世博天悦、香港置地启元、凯德茂名公馆等知名豪宅也在今年先后开盘入市，且这些项目多为开盘当日售罄。据记者统计，这7个豪宅项目开盘当天的销售额累计近584亿元。

上海豪宅掀起打新热

2023年上海的高端项目为“点状高热”，而今年上半年，上海的豪宅新房可谓是连番“炸场”。

与宸嘉100嘉佰道一样，凯德茂名公馆、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）、中海顺昌玖里均在开盘当天就售罄，凯德茂名公馆甚至在开盘45分钟后就将全部75套房源卖出。此外，位于浦东新区世博板块的保利世博天悦4月25日推出291套房源，虽未实现开盘当天售罄，但是去化也达80%，当日成交金额为80.84亿元。

对于今年豪宅市场的火热现象，数名业内人士认为，主要源于供应量增加，其中不乏数年难以一遇的项目，释放了积压已久的购买力，在他们看来，不可复制的地段，稀缺资源的产品依然受到购房者青睐。“前几年上海供应的很多只能称之为‘高端新房’，很少有真正意义上的豪宅”，同策研究院研究总监宋红卫对时代周报表示。

上海二手豪宅中介王祺也是同样的观点，王祺表示，前两年上海豪宅新房供应比较少，客户手里有钱但摇不中房子，或者在二手市场挑挑拣拣。“而今年供应量加大，我们店里维护了很久的潜在客户，有百分之七八十都去买新房了，不少客户几个新盘轮着打新”，王祺对记者说道。

在王祺看来，今年最具含金量的项目当属凯德茂名公馆，“我们有客户2022年就在盯着这个项目了，没想到今年直接开盘了”，王祺说道。

凯德茂名公馆位于黄浦区淮海中路板块，南京西路、淮海路两大商圈交汇之处，该项目最初由凯德于2010年9月收购而来，2011年首次开盘，大部分房源早已取证销售，只剩下少部分房源用作租赁，经翻修后，于今年入市。

“（凯德）这个地段是上海最经典的地段，被称为上海的老钱区。在这一带，楼龄为最近二十年的豪宅，就只有蓝星公寓、凯德茂名公馆以及上海天玺。其余的都是老大楼和老洋房，品质及物业都要差一些”，王祺表示。

而对于滨江凯旋门和保利世博天悦这种江景豪宅，王祺认为“江景房卖一套少一套”，在滨江凯旋门、保利世博天悦之后，上海核心区的黄浦江两岸，无遮挡的江景新房就只剩下陆家嘴太古滨江项目了。

外地买家入场

数名业内人士对时代周报指出，今年优质大平层的供应基本接近尾声，接下来，上海还有大量的风貌别墅轮番登场。

“同策豪宅”指出，2024年上海有140个豪宅新房项目（在售&待售）供应，其中有91个纯新盘项目。同策研究院指出，上海豪宅供应量井喷，一方面源于去年“云锦东方”事件后，10万+豪宅暂停入市，挤压需求入市；另一方面，近年上海供应了大量优质土地，并且很多城市更新项目逐渐入市。

据同策研究院观察，上海高端新房供应可分为点状豪宅阶段，成片开发阶段以及市区旧改阶段。2021年，上海中心城区土拍供应里首次出现旧改地块。由于上海市区有大量“历史风貌街区”的特殊性，结合对历史建筑实施“留、改、拆”的处理方式，上海豪宅市场迎来新的产品形态——风貌别墅。这些风貌别墅大多存在中心城区的核心地段，比如黄浦、静安、虹口等，具备上海独特的历史文化底蕴。

一名豪宅咨询人士比利对时代周报指出，很多住在市中心的高净值人群有从平层换到别墅的需求。关注度较高的项目包括翠湖六期以及金陵路地王项目。

翠湖六期位于黄浦新天地板块，包括了高达180平方米的超高层住宅，以及叠加别墅、联排别墅、独栋别墅等产品类型，户型面积段横跨435平方米至1399平方米，预计于今年第四季度开始销售。

金陵路地王项目则由嘉里建设豪投221亿元拿下，这也是该公司在大陆最大的投资项目。整个项目总开发面积超过70万平方米，共11幅地块。5月，项目最后7幅地块的建设方案进行了公示。

据规划，项目最西侧两幅地块包含4栋150米超高层住宅，以及低密度住宅；中部四幅地块为低密度商办以及奢华酒店；东侧五幅地块为低密度商办及两栋分别高度达240米及185米的地标办公塔楼。

市场关心的另外一个问题是，上海高端新房大量供应，购买力是否跟得上？

同策研究院于4月25日指出，今年买豪宅约有四到五成为上海本地人，这部分客群以改善需求为主，同时以优化资产配置；还有约两至三成是长三角客群，主要来自杭州、宁波、无锡、南通和温州；随着上海购房政策的松动，很多内蒙、西北区域的高净值人群也在上海配置住房资产。

一名长期参与上海豪宅打新的本地购房者曾对时代周报表示，购房资金是早年通过创业攒下的。在其看来，现在继续创业的风险太大了，也没有什么好的投资标的，一线城市核心地段的房子大概率能保值，同时也能改善自己的居住环境。

一名房企上海豪宅项目相关人士曾对时代周报表示，其接触过一部分浙江企业家，偶尔会来上海，也希望在上海置办房产以作社交用途。但这部分客群不想把户口落在上海，现阶段没有购房资格。他希望上海购房政策进一步优化，进一步释放外地购房力。

该名人士表示，有机构统计了上海未来5年将要入市的风貌别墅数量，以及基于上海大数据摸排了潜在的客户数量，最后得出的结论是，需求略大于供应。但在实际情况中，预测的客户数量会有折损，风貌别墅产品难以全部去化，需要再补充更多外地买家。

（文中王祺、比利均为化名。）