上海3兄妹“视频买房”遭退款难，牵出海南一项目“卖房秘密”

中海神州半岛天峦海岸（又名天岚院）项目。

“代缴社保或个税”之购房“偏门”，矛盾纠纷在部分地方已隐现。

中房报记者 陈标志丨海南报道

在一段10多分钟的录音中，中海地产置业顾问“口无遮拦”地公开曝出“卖房秘密”。

这段录音的源起，系上海3兄妹在海南省万宁市中海神州半岛D-20地块项目（天峦海岸）购房，并与开发商产生纠纷所致。

去年年底，家住上海的朱先生与妹妹朱女士通过海南一房产中介机构，以视频看房的方式在该项目认购了一栋叠拼别墅房源，并通过转账方式先后交了32万余元“定金”（其中15万元已退还）及其他费用。

由于海南全域限购，即便有人通过“代缴社保”等违规方式帮助朱女士，她亦未能取得购房资格。因购房愿望无法实现，朱女士打消了在海南购房的念头，要求开发商退还相关款项，但双方至今未能达成一致意见。

今年6月3日，购房人朱女士等在当地朋友的陪同下，不得不从上海前往海南万宁市中海神州半岛天峦海岸项目进行交涉，并录下了数段与置业顾问的对话。

在一段10余分钟的对话录音中，置业顾问在售楼处公开表示可以通过“代缴社保或个税”的违规方式，帮助购房人取得购房资格，并详细解释了其中的操作流程。

该项目开发商中海鼎业（万宁）房地产有限公司（以下简称“中海鼎业公司”）一销售负责人则明确向记者表示，对上述情况不发表任何意见，公司也不接受媒体任何采访。

万宁市住建局相关负责人向记者表示，截至目前，万宁市仅对人才购房政策进行了优化调整，“代缴社保或个税”行为属违规行为。

视频看房

项目工地。

海南房产中介机构人士“天女散花般”的房源信息，“砸”中了远在上海的朱先生等人。

“房产中介给我们发信息，推介海南万宁市中海神州半岛天峦海岸项目（项目推广案名为“天岚院”）的房源。”近日，上海居民朱先生告诉中国房地产报记者，后来，他们加了中介的微信，进一步了解该项目房源的相关情况。

去年12月30日，房产中介机构人士与朱先生等通过视频方式看房，“在中海天峦海岸项目售楼处、样板间，中介小刘举着手机逐一向让我们介绍了房源。”朱先生称，当时介绍房源时，开发商销售负责人也在场。

朱先生和妹妹朱女士这一次“线上看房”，最终看中了一栋共三户的叠拼别墅户型。

“开发商的置业顾问说这样的户型房源很稀缺，我们想着兄妹3人买下整栋叠拼，一家人一套，将来到海南养老有个照应。”朱女士告诉记者，她在家中排行老小，已从单位退休了好几年。

“线上看房”当天，朱女士3兄妹按照置业顾问提供的银行账户，汇去了15万元“诚意金”。“我们买的是期房，一套房子诚意金5万元。”朱女士称。

“第二天，一名姓谢的置业顾问给我们打电话，说15万元已到公司账户，但需要将这15万元打到另外一个银行账户，另外还要交3笔6000元至7000元不等的维修基金。”朱女士告诉记者，对方告诉他们，说这个银行账户是当地政府部门的资金监管账户，对资金安全有保障。

“他们之前也说了，如果将来我们不想买房了，可以将钱全部退还给我们。”朱先生等觉得对方这样说也有一定的道理，于是又往后一银行账户汇去了17万多元。

“当初觉得对方处处为我们着想，比如汇款到政府监管账户，但现在仔细一回想则处处是套路。”朱先生告诉记者，首先，第一次要求汇款时，他们说如果将来不想购房了，这笔钱是可以退的；其次，置业顾问谢某某让他们第二次汇款时，特别要求他们备注“中海地产天岚院F13栋整栋购房定金”。

“我之前是事业单位的财务人员，对在汇款中备注‘定金’两个字比较敏感。”朱女士告诉记者，为此，她还与哥哥朱先生发生了意见分歧。

但朱先生认为，中海地产那么大的企业，不可能言而无信。

退款受阻

朱先生指着他们所购买的叠拼位置。

除此之外，朱女士还按照对方的要求，将1.5万元汇到一个名为“毛某”的个人账户。

这1.5万元是干啥用的？

朱女士告诉记者，待他们将17万余元汇至“政府监管账户”和签订认购协议后，对方才告诉他们所锁定的房源是限购房，需要购房资格才能购买。按照当时海南的限购政策，朱女士并不具备购房资格。

于是，朱女士按照对方要求，将1.5万元汇至“毛某”的个人账户。

“他们说，这1.5万元是办理代缴社保的服务费，后续每个月需要缴纳一定的社保金，一年后就可以办理购房手续和办证。”朱女士表示，当时她并不了解海南的限购政策。

但朱女士是事业单位退休人员，无法继续在海南缴纳社保。为此，通过“代缴社保”这一“偏门”取得购房资格的路子，彻底被堵死了。

“我们兄妹3人养老是捆绑在一起的，她没有资格购房，我们一起购房的意愿就没法达成。”朱先生告诉记者，这时，他们在海南购房养老的念头开始动摇了。

一周过后，朱先生专门从上海飞抵海南，前往中海神州半岛天峦海岸项目进行实地查看。

“跟我们当初想象的差距太大，项目所在的地理位置太偏僻，周边的配套也不完善，不符合我们购房养老的目的。”朱先生称，由于他妹妹没有购房资格，加上所看到情况，他们决定不在此地购房，要求开发商退还他们所交款项。

“置业顾问说退款要走公司流程，让我们耐心等待。”朱先生告诉记者，一等就是半年时间过去了，至今也没有将相关款项退还给我们。朱先生还表示，第一次多汇款的15万元，对方也是拖了几个月才退还给他们。

朱先生也向记者提供了此前他与房产中介等人员的微信沟通信息。刘姓中介人员在微信中表示，“这个钱肯定能退给您，您放心，因为中海那么大的开发商不敢干这种事，再加上我们也一直在给企业施压，这个钱退是肯定给您退的，这个您放心……”

6月3日，朱先生带着妹妹朱女士从上海飞抵海南，并在海南当地朋友的陪同下，前往万宁市中海神州半岛天峦海岸项目，找开发商交涉退款一事。

这一次也是朱女士第一次到访该项目，交涉结果是他们意料之中的，中海鼎业公司相关负责人明确表示不能退款。

一段录音

6月4日，朱先生及其朋友吉先生向记者提供了多段录音证据材料。

据他们介绍，这些录音材料是他们6月3日到访该项目时，与售楼处置业顾问及销售负责人的对话内容。其中，在一段10多分钟的录音材料，置业顾问明确表示“可以代缴社保或个税在海南取得购房资格，其他房企也是这么干的”。

该段录音前部分是置业顾问介绍中海神州半岛天峦海岸项目的相关情况，之后被问到“是否需要购房资格”的问题时，该置业顾问明确表示，目前当地仍处于限购状态，外地人在万宁购买商品住宅仍需要两年社保或个税。

以下是该置业顾问在售楼处公开场所的部分说辞——

“实际上，简单理解就是我们公司把房子卖给您，然后您该收房了您收房，就是晚两年再办证，简单点理解就是这样子。”

“其实可以理解为两个步骤同步进行，比如说您在这边订了房，然后您的个税就开始办了，然后您该付房款付房款，该签合同就签合同，然后这边个税每个月给您代缴。”

“如果您要是担心最终办不下来，我相信您在整个海南买房，没有任何一家开发商给你‘打包票’。如果说是因为政策变动的原因，最终的情况就是要按照政策执行，实在买不了这个可能就只能给您退款。”

“操作流程就是买房付定金，然后5天内付30%首付款，别墅定金就是10万元，付定金和代缴个税同步进行，付30%首付款然后签合同，签完合同之后30天内付70%尾款，剩下就等收房了。第三方公司正常每个月会帮您缴个税。”

“违规肯定是违规的，这个不可能不违规。”该置业顾问还表示，2018年4月份海南全域限购到现在，他们这几年每年基本上都是30亿元至40亿元的销售额。

有意思的是，在该楼盘售楼处的醒目位置至今还张贴着一份公告：“严禁房地产开发企业和中介机构以承诺为购房人代缴社保（个税）或以要求购房人承诺补交社保（个税）为前提条件，进行签订购房协议收取定金或预付房款的买卖住房行为，违反规定的将进行严厉处罚。”该公告为当地一政府部门所张贴，且加盖该部门公章，时间为2020年1月22日。

6月6日，记者与中海鼎业公司一名负责销售的王姓负责人取得联系，就朱先生等人的上述所述，以及置业顾问在公开场所的相关说辞提出采访求证，但他明确向记者表示，该公司不接受媒体的任何采访，他对此也不发表任何意见。

万宁市住建局一相关负责人接受记者采访时表示，中海神州半岛天峦海岸项目置业顾问的相关说辞仅代表企业，目前整个海南尚未放开限购，万宁市除了对人才购房政策进行优化调整外，目前仍处于限购状态，外省户籍居民在当地购买商品住宅仍需要相应购房资格。