多地首付“折上折”，警惕“极限优惠”背后的高杠杆风险

山东胶州的李明近日打算购置婚房，尽管只有8万存款，但按照当地最新政策，他足以购入一套总价106万元的小三房了。

5月人民银行、金融监管总局发文，将首套房首付比例调整为不低于15%，二套房不低于25%。根据胶州市目前的政策，购房者可以先交一半，剩下的一半首付可以在未来1~2年内交齐，这相当于首付比例已经低至7.5%。

首付缓缴并非个例。第一财经记者注意到，今年开始，全国各地多个地区，进一步调降首付比例的操作已经摆到了明面上。除了地方政府背书的“极限优惠”，市场上早已有首付分期、开发商补贴等多类低首付的操作，半遮半掩地绕开政策红线。据记者观察，在政府发文之前，惠州、东莞、深圳等地，开发商和中介早就已经将首付比例做到15%以下。

业内人士认为，目前，解决首付压力存在一定市场需求，低首付模式有一定创新空间，但仍需具体情况具体分析。同时，要警惕各类鱼龙混杂的低首付模式带来的风险。

多地推出首付“极限优惠”

日前，多地政府相继推出“极限优惠”政策，让低首付名正言顺。除山东胶州，记者注意到，年初，四川省宜宾市兴文县出台产业工人购房补贴政策，在兴文县空铁新区企业连续工作满6个月，在购房时可享受首付缓付优惠，首付缓付比例不超过50%，总额不超过10万元，总时限不超过2年。

事实上，在很多地区的中介和开发商做法更为激进。记者走访了广东多个楼盘后发现，开发商或中介宣传的低首付模式从本质上可归纳为以下三类。

第一类是开发商变相降价促销或垫付。开发商会通过各类渠道将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。例如，惠州大亚湾某楼盘的销售中介告诉记者，目前总价90万元的房产，现在首付最低为3万元，换算后仅为0.3成。开发商会将剩余1.2成的首付资金打入购房者账户。

这也与近期部分地区政府的房贷优惠政策有异曲同工之妙。该楼盘客户经理告诉记者，这种方式主要是为了隐蔽补贴购房者，防止促销力度过大，引起前期业主的抱怨。

第二类则是利用备案价和实际销售价之间的价差，进行高评高贷，变相降低首付门槛。

6月初，记者咨询深圳福田某楼盘时，该楼盘销售告诉记者，购房者只需付一成首付，会有第三方将一成首付对应的资金打入购房者的账户。

该销售人员以在售的82平户型举例，目前该户型总价约700万元，打折后实际售价为618万元。但楼盘会按照700万做合同网签，并向银行贷款。按照80%的比例，可贷款金额约为560万元，变相实现了约1成首付。

第三类风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘loft户型为例，销售会向购房者推荐合作的金融机构，向机构借出部分资金用于首付。

楼市去化压力大

“现在去库存是头等大事，个别项目打出零首付也不奇怪。”一名头部开发商营销端口人士告诉记者。市场低首付营销声势渐起背后，是楼市的持续低迷，房产去化压力增大。

即便有新政加持，刚过去不久的端午假期，销售数据仍表现平淡。中指研究院数据显示，端午假期期间（6月8日～6月10日），30个代表城市新房日均销售面积同比下降16%。

拉长时间看，根据国家统计局数据，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

楼市低迷下，开发商去化压力逐渐攀升至顶点。易居研究院近日发布的报告显示，2024年4月全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，环比增长0.2%。全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按13个月合理值计算，去化压力已经增加了一倍。

目前去化速度仍相对较慢，即便节假日等“旺季”，营销优惠“拉满”，多数客户仍认为仍有降价空间，以观望心态为主。其所在城市公司端午假期多个楼盘认购仍为个位数。

不过在他看来，现在即便是主打低首付的营销手段见效也不大。在过去一年间，每隔一段时间，房价都有阶段性下调。楼市客户观望情绪浓厚，对低首付的敏感度已大不如前。

另一名房企内部人士告诉记者，也有部分开发商并无统一宣发口径，但在实际操作中也可低首付或延期支付。他告诉记者，楼市行情好时，开发商优惠通常有一定标准，需要经过严格的成本核算和审批流程。但近期由于去化压力加大，“一房一议”等模式开始出现，“底价”仍有松动空间。如果客户首付筹措有困难，出于去化考虑，也会有一些操作空间。

焦虑亦进一步蔓延至地方政府。以上述青岛市胶州市为例，胶州市为山东省辖县级市，由青岛市代管。据克而瑞青岛统计，今年4月份，胶州供应253套，成交654套，其中盈创板桥华府成交297套，若剔除该项目影响，市场化成交量同比下降53.8%；而在推出“以旧换新”的5月，胶州市新增新盘供应为0，成交面积3.95万平米，同比大降79%，环比则减少50%。

“虽然直接看胶州的去库存周期，不能说异常高。但考虑到各地二手房挂牌增加和销售总体处于低位，所以我认为去化周期的困难是倒逼一些超低首付政策出台的重要原因。这反过来也要求各地要进一步在购房政策方面持续优化和调整。”易居研究院研究总监严跃进认为。

警惕低首付风险

低首付模式是否合规？多数业内人士认为，需要区分不同情况。

一名地产资深人士告诉记者，垫付、缓交首付如规则设置得当，在目前楼市政策松绑的环境下，有利于在一定程度上解决首付压力，鼓励购房者入市。但如涉及首付分期或高评高贷等操作，则存在较大的违规风险。

“从商品房销售的角度来看，部分0首付、低首付的方式是违规的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经记者表示， 0首付、低首付往往伴随着首付贷、高评高贷等违规操作，这种方式本身就是明令禁止的。

王玉臣进一步解释，早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。而从银行贷款的角度来说，如果真的是0首付，那就意味着根本就不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度上，可能存在违规骗取银行贷款的行为。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持类似观点。他对第一财经记者表示，低首付的模式突破了差别化的住房信贷政策对于最低首付比例的要求。不应鼓励纵容开发商或者金融机构，为了拓展业务而频繁突破下限。此外，如低首付涉及开发商与金融机构合作，“嫁接”场外金融产品，容易误导购房者增加资金成本，也不符合现有相关规定。

对于购房者而言，低首付模式下，也存在较大的资金杠杆风险。

李宇嘉对第一财经记者表示，购房者因低首付诱惑冲动购房，可能会错误评估月供风险。如果购房者后续的就业和收入出现问题，不足以支持高月供，不仅导致家庭基本支出受到影响，也将对银行贷款造成损伤，导致房贷的不良贷款率攀升。事实上，近年来，房价尚未出现大幅度下跌，断供情况不多，负面影响尚未显现。但后续如楼市低迷持续，负面效果或将进一步显现。

“首付比例过低，或者通过此类缓缴的方式进行，客观上说有一定的风险。”严跃进认为，前期支付首付后，若后续不想购房或者无力支付剩下的首付，有可能会产生交易的风险。

记者注意到，近年来房贷不良率已经逐渐攀升。根据普华永道报告，2023年末，38家上市银行对公房地产业贷款规模约6.64万亿元，对公房地产业贷款整体不良率4.43%，较上年末上升0.18个百分点

房贷不良率攀升背景下，楼市低首付模式应如何控制风险？

严跃进建议此类模式不大规模铺开，而是针对一些两年内支付能力明显会改善的购房客户进行，包括名下有二手房的或者有资产可以变现的，抑或是工资等收入有明显增长的。在注重风控的前提下，谨慎试点和推进。若是有效果，也可以供其他城市作参考。

李宇嘉建议，购房者在申请贷款前，需通过就业、收入、家庭支出等维度，客观评估月供支撑能力，不能盲目地听信开发商或银行的宣传。目前市场仍属于买方市场，房价整体也还存在下跌预期，购房者可选择的空间较大，不一定需要着急上车。