房贷“先息后本”热度升温：最低可还1元本金，多家银行出手

住房利好政策接连推出，顺应政策调整，近期又有多家银行推出了“先息后本”的房贷还款方式，该类产品一经推出就快速引发市场热议。

日前，券商中国记者走访发现，目前已有部分城市银行客户申请贷款“先息后本”服务，但也有银行客户认为“先息后本”会造成后期还款压力过大。多位分析人士告诉记者，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。

最低可还1元本金

近日，平安银行、建设银行、兴业银行在内的多家银行先后推出房贷的“先息后本”还款业务。总结而言，市场上“先息后本”的主流方案为“先息”期数24至60期，贷款人仅需偿还利息，偿息期过后，则需在剩余贷款期限内按期偿清余下贷款。有银行表示，此举是为了降低房贷客户的还款压力，每月最低可以只还1元本金。

以5月底推出该产品的平安银行为例，该行住房按揭贷款“特色还款方式”包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。据了解，气球贷是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

不过，券商中国记者走访获悉，部分银行的房贷“先息后本”还款业务在一些地区暂未落地。平安银行北京某支行一位信贷客户经理对记者表示，当前该行还没有房贷“先息后本”的业务，其他类型的“气球贷”例如抵押经营贷可以办理“先息后本”的模式。

也有家住北京的建行房贷客户透露，其建行手机银行上显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。平安银行深圳福田某支行客户经理也表示，该行暂时没有落地“气球贷”业务。

事实上，房贷还款“先息后本”模式已不是新鲜事，早在两年前就有银行推出类似业务。

券商中国记者从兴业银行获悉，2022年2月底，该行上线一款名为“随薪供”的产品，针对中长期个人一手、二手住房贷款客户，但设定最长期限仅有3年，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低短期还款压力的一种还款方式。

而建设银行2022年起也在多地分行推出名为“轻松供”的类似产品。该产品将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段，按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息(可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年)；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

适用未来收入改善人群

“我看到‘先息后本’的宣传时也心动了。”李先生告诉券商中国记者，自己仍有约200万元的房贷，其所在的借款银行暂未推出该类服务。不过，李先生也存在顾虑：“一想到后期本金的压力，我还是想先按揭还款。”在社交媒体上，像李先生这样对房贷“先息后本”望而却步的群体并不在少数。

券商中国记者算了一笔账，以建行“轻松供”为例，假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%。常规等额本息还款方式，月供需要4490元。若在两年前使用该产品，则每月只要还1元本金，月供在2800元左右。但由于使用该产品后延后偿还本金，最终产生的利息则高于等额本息将近6万元。

多位分析人士告诉券商中国记者，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。不管后续如何偿还，本金偿还压力都是增大的，若对收入和偿还能力计算不到位，容易产生违约风险。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对券商中国记者表示，该类产品针对的是当前对还款有顾虑的年轻人、新市民等买房主体人群，在目前承接贷款需求有限的情况下，“先息后本”的设计，能一定程度上减轻购房者的压力和顾虑。

李宇嘉分析称，当下居民按揭贷款申请意愿不强，而银行面临资产荒的情况下，仍把按揭贷款作为优质资产来抢，导致银行之间的竞争加剧。各银行之间，除了贷款利率竞争，更多是服务的竞争，再加上当前银行降低利率争抢客户的空间有限，通过贷款产品设计和创新来拓客就成为一种选项。

博通咨询金融行业资深分析师王蓬博分析认为，目前有鼓励房地产的政策出台后，银行抓紧窗口期推出相应的产品，既能稳住存量用户，也能吸引新用户，这是最主要的动机。目前银行资产端承压，房地产端仍是优质资产和出口之一，“先息后本”的产品也能够促使银行在行业竞争中发力。

易居研究院研究总监严跃进对券商中国记者表示：“一般是对后续五年收入状况持续改善的家庭，可以尝试此类服务。但轻易认为后续偿还能力增加，或者误判收入状况，就容易产生新压力和风险。”不过，严跃进也认为对于商业银行来说，大规模推进此类模式同样会带来风险，建议对于部分阶段性偿付压力有减轻需求的客户，商业银行可以做个体评估后实施。

存量房贷调整呼声再起

近期房地产新政后，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。有机构统计，近期30个样本城市的首套房贷利率平均下降20BP（基点），降幅最多的城市达到45BP，最低利率降至3.15%。

相对而言，此前购房的客户存量房贷利率仍维持在4%以上。2023年四季度，央行披露的数据显示，23万亿元存量房贷被下调利率（占房贷总规模约60%），调整后的加权平均利率4.27%。相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大。

在此背景下，又有一些银行客户选择对存量房贷提前还款。家住上海的吴先生告诉券商中国记者，今年5月他再次向银行申请提前偿还房贷13万元，这已经是他8个月内第5次还款，前后总共提前还贷140万元，为此拼光了此前的积蓄和大半年收入。吴先生表示，近期他所在的公司正在裁员，提前还款主要是出于对未来收入不稳定的担忧，以主动降低负债。

据国泰君安证券韩朝辉团队日前发布的研报，2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已达到历史前高水平，反映居民提前还贷行为明显增多。

韩朝辉团队分析认为，本轮居民早偿潮由高收益资产荒（存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理）驱动，因而熄火的关键是扭转居民对于资产荒的预期，根本措施在于促使价格平稳回升、提升通胀预期。

近期，有专家发文呼吁，再次降低“存量房贷”利率的时机已到。中原地产首席分析师张大伟近日发文，呼吁再降存量房贷利率。他认为，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，当下房地产市场最缺的是“信心”，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，普通老百姓每个月就可以有更多钱去消费。

不过，有多位专家认为，短期内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。李宇嘉对券商中国记者表示，银行负债成本很高，贷款利率不断下滑，银行收益面临较大挑战，所以短期内贷款利率下降的空间不大。

长江证券分析师马祥云团队研报中预计，短期内再次下调存量房贷加点概率较低。2023年这轮下调是当时存量房贷利率相对较高，接近5%。当时政策调整时提到，下调部分是银行历史上的超额加点，因此如果再次下调，就意味着必须突破历史政策。近期银行净息差再创历史新低，造成营收、利润下滑，银行经营压力导致出台冲击较大的政策会更审慎。