深圳一老旧小区，自筹资金旧改？实探：政策未定，只是先行摸底

由于相关的城市更新政策未确定，现在只是进行居民的更新意向摸底。

近日，一份《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（下文简称《通告》）在深圳市场上流传。那么，自筹资金拆除重建改造能否成为老旧小区的新“出路”？对此，证券时报记者进行了实探。

实探：政策未定 只是先行摸底

《通告》中提到，街道办拟适时针对红岗花园小区宗地H404—0004(4—7栋)、宗地H404—0007(1—3栋)，启动旧住宅区自筹资金改造摸底调查等前期工作，届时请各位业主支持配合。

（红岗花园）

近日，证券时报记者前往位于深圳罗湖区清水河街道的红岗花园，该小区大多数的房屋楼龄都已超过30年，以小户型为主，基础设施也较为落后。记者采访得知，该小区早在2019年就传出棚改的消息，但后续进展十分缓慢。不过，在棚改预期和当时深圳楼市表现火爆情况下，红岗花园的房价在最高峰时超过每平方米6万元。现在，小区二手房价格普遍在每平方米3万元至3.8万元之间。

（红岗片区更新意向摸底办公室）

记者在红岗花园小区内也看到一处挂有“红岗片区更新意向摸底办公室”的办公空间。对于上述《通知》，记者也向清水河街道办进行求证，工作人员回复称，由于相关的城市更新政策仍未确定，现在也只是进行居民的更新意向摸底，具体仍没有任何时间表和计划。

(红岗花园)

记者也采访了多位小区居民，他们也一直关注着小区的旧改进度。即便政策上允许，但每家每户具体要出多少费用、面积如何补偿等问题都挺难确定，而且小区户数众多，实施难度也很大。

探索新的改造路径

近几年来，各地继续在城市更新方面进行诸多探索。不过，随着房地产市场发生了变化，一些项目的更新之路并不平坦。

广东合一城市更新研究院提供的数据显示，截至2024年6月18日，深圳已有19个城市更新项目调出计划，且正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。一些开发商由于资金问题、房地产市场环境低迷等及时调整战略方向，如退出旧改、暂时搁置、聚焦核心区域项目推进等。

其实，老旧小区自筹资金更新改造在国内已经不是首例。市场公开信息显示，去年以来杭州浙工新村老旧小区自主更新模式受到广泛关注。据悉，浙工新村小区部分房屋被评为C级危房。而在2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升，浙工新村居民自掏腰包解决资金的自主更新计划也提上日程。2023年8月，小区内500多户居民自筹近5亿元资金重建家园，现在已经正式施工。

广东合一城市更新研究院认为，浙工新村的更新改造探索了一条新的路径，也启发了国内其他城市探索这种自筹资金的城市更新模式。“居民主体、政府统筹”的形式既能避免开发商因为资金而引发的问题，也能大大降低政府的兜底风险，同时，也能更好满足居民的更新诉求。

展望2024年的城市更新政策，中指研究院认为，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。此外，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括城市体检、可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。