溢价率达25%，北京集中供地以来首宗溢价率破15%地块出炉

自2021年以来，北京首宗溢价率突破15%的地块今日出炉。

7月3日，北京土拍市场迎来三宗地块拍卖，分别为东城区金鱼池二期0101公建混合住宅用地、大兴新城西片区0003等地块和昌平土城新村0002等地块，三宗地块起始出让总价为44.02亿元。

其中，东城金鱼池、大兴新城地块采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让，土城新村地块采用“限地价+竞现房面积+摇号（交高标）”方式出让。最终，3宗宅地全部成交，揽金约44.695亿元，有1宗触顶摇号，剩余2宗以底价成交。

本次出让活动中最受关注的，为东城区金鱼池F2公建混合地块，因其是东城区时隔8年后推出的住宅用地，而上一宗东城区出让住宅用地还是2017年6月成交的永定府地块。

从地块规模和性质来看，东城区金鱼池地块起拍价2.7亿元，设置上限价格3.375亿元，建筑规模仅5550平方米，其中住宅面积1700平方米，自持公建3850平方米，控高18米，是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

为实现土地价值最大化，该地块销售指导价也根据不同溢价率实行阶梯定价方式。其中溢价率15%以下的指导价为13.9万元/平方米、溢价率15％-20％的指导价为14.3万元/平方米、溢价率20％以上的指导价为15.1万元/平方米。

“从地理位置上来说，该地块位于二环内，可谓寸土寸金。天坛公园北侧紧邻两广路，附近有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站，南侧是九年一贯制的北京第十一中学，学区属性较强。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

该地块也吸引了佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界3家房企报名，历经线上5轮及线下31轮报价后，触达3.375亿元地价上限进入摇号环节。最终，该地块由河北鑫界房地产开发有限责任公司摇号竞得，成交楼面价60811元/平方米，溢价率25%，对应销售指导价15.1万/平方米。

张凯介绍，从溢价率来看，此次金鱼池地块突破了15%溢价率上限，达到最高25%，这也是北京自2021年第二批次集中供地以来，首宗溢价率突破15%限制的地块。

据了解，去年以来各地陆续取消土地限价、恢复价高者得规则，但北京土拍依旧未取消限价，不过部分地块已经提高了溢价率。

“放松优质地块溢价上限乃至取消土地限价等，将带动土地溢价率的提升，有利于提振土地市场情绪，拉高整体土拍热度。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称。

而今日北京另外拍卖的2宗地块，均以底价成交。

其中，大兴新城地块起始价21.46亿元，销售指导价5万元/平方米，占地面积约6.7万平方米，规划建筑面积11.95万平方米。该地块最终由北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司和北京大兴发展集地开发有限公司联合体以21.46亿元底价拿下，楼面价17956元/平方米。

而昌平土城新村0002等地块起始价19.86亿元，建筑规模约15.55万平方米，最终由北京城建以底价获得，期房销售指导价3.9万元/平方米，现房销售指导价4.1万元/平方米。

“从北京今日土拍不难看出，在当前市场分化大背景下，房企投资呈现缩圈现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价、低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会，激发市场主体活力。”张凯称。

据不完全统计，截至2024年7月3日，北京共成交22宗涉宅用地，成交金额达777.1亿元。

多位分析师告诉记者，北京未来根据市场变化动态调整限价政策或是大方向。预计北京后续提高溢价的地块数量可能会有所增多，但一线城市作为整个房地产市场的压舱石，对稳定市场价格的变动具有重要作用，因此北京全面取消限价可能性较低。