房屋养老金一石激起千层浪，住宅专项维修资金20年沉淀超万亿？

上周五以来，舆论圈对房屋养老金制度的讨论持续在升温。

8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国首次详细谈到提到房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。其中引发争议的是房屋养老金，董建国表示，“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”，上海等22个城市正在试点。

8月26日，住建部下属《建筑杂志社》微信公众号发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度被外界误读。文章称，“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱。

8月26日，财联社记者咨询广州市物业专项维修资金管理中心及广州多个小区物业公司，上述机构表示，尚未获悉有关房屋养老金制度及维修基金改革的信息。

华福证券8月25日发布观点认为，建立住房养老金制度有利于为老旧小区改造提供更多的资金来源，为房屋提供全生命周期的安全保障，进而提高居民的居住品质，稳定房价。

8月26日，某大行深圳分行个贷部人士对财联社表示，最近20多年新房交楼时均须配套缴纳维修基金，每套房在银行有专户，资金按照活期存款结息滚存，运用一般由业主发起申请。

该人士表示，据他了解，不同地区和小区管理不尽一致，归集不全、使用不规范的情况都存在。但是，专户资金总体上使用率不高。

开源证券报告显示，截至2019年底，山东省维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

20年维修基金沉淀万亿资金

财联社记者注意到，按照当时制度设计，本次争议的维修基金及账户实际一直有专门官方机构管理。

据第一财经报道，上海市房地产科学研究院一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金（下称“维修基金”）结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

以广州市为例，《广州市维修基金管理办法（2022年）》规定，市住建局负责维修基金监督管理，广州市物业专项维修资金管理中心具体负责，市财政局代为管理财务监督工作。

8月26日，番禺区某大型小区物业公司人士对财联社表示，申请维修基金由业委会或者物业公司代为申请，区住建局和市管理中心审批之后，再通知专户所在银行，将资金划到专户，继而才能使用。

广州市物业专项维修资金管理中心宣传手册显示，维修基金首期在2003年9月1日之后，缴存主体是业主，在此之前未约定，主要是开发建设单位缴存。如果账面余额不足首期缴存额的30%，应该续缴维修资金。

上述物业公司人士表示，据说是按照最新建筑成本的5%来确定缴存金额，经过多年的调整，住户一般按照每平方50元-75元左右来缴存维修基金，目前是76元/平方。

易居房地产研究院此前报告显示，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而近十年(2013年至2022年)全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。

这意味着2003年-2022年20年间，新房销售合计201亿平方米，如果50元/平方来缴纳，总额的确超过1万亿元。

不是变相房地产税，专家称或由地方政府筹资

《建筑杂志社》微信公众号文章还称，近年来，政府部门多次提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。大家都很关注的房屋养老金制度，其实是一项为老百姓房屋安全和生命财产安全考虑的、兜底性制度设计，早就在国务院办公厅下发通知文件里提出过。房屋养老金和房地产税完全是两回事。

财联社查阅公开信息发现，2023年6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时表示，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

国金证券8月25日发布报告，援引《中国建设报》专家尹飞观点认为，房屋养老金主要使用公共资金建立房屋养老金公共账户，可能由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

开源证券报告显示，1999-2008年，我国累计新开工住宅47.2亿平米。这些住宅房龄已经超过15年，未来对于维修保养的需求将持续增加。分析师齐东认为，探索中的房屋养老金制度将会着力解决当前交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，帮助提升住房品质。

8月26日，深圳一位资深的房地产公司人士对财联社表示，维修基金是最近20年商品房高速发展时期实行的制度，如果建立统筹账户，打破小区和地区专属限制，可能还要考虑非商品房，比如单位房、房改房等城市不同性质地产，如何更公平适用维修基金等问题。