万科龙湖金地大将加盟、巨资买地开发，贝壳要和开发商抢生意了？

国内最大的房地产中介平台贝壳已不再局限于房地产交易。热点城市的土地拍卖活动中，贝壳旗下组建的地产团队贝好家已开始和国央企在内的地产开发商一起抗衡。

超10亿元拿下成都楼面价地王，拟自主操盘高端住宅项目

继西安之后，贝壳成功挺进成都竞得优质住宅用地。

9月20日，成都中心城区迎来月内首场土地拍卖活动，成都锦江区金融城三期H12地块以总价10.76亿元成交，成交楼面价达27300元/平方米。这一价格超越金茂此前拿下的锦江区林家坝地块，刷新了成都楼面地价纪录。

竞拍现场，力压十余家房企，贝好家（成都）置业有限公司成为上述地块的竞得者，溢价率超过42%。

贝好家是谁？工商信息显示，贝好家（成都）置业有限公司背后的大股东为国内最大的房地产中介平台——贝壳。

澎湃新闻从贝好家方面了解到，上述成都项目初步定位是高端住宅产品，预计全流程由贝好家团队自主操盘，包括拿地、定位、设计、营销等各个环节。

值得一提的是，此次并非贝壳首次拿地。今年7月底，贝壳旗下贝好家控股的公司曾在西安未央区成功拿下两宗商住地块，成交总价共计1.34亿元。不过，西安项目并非为贝好家自主开发项目。彼时，贝壳方面回应，这是贝好家“1+2模式”下的多方合作项目，根据合作方需求，贝好家提供了基于大数据支撑的C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）产品定位方案，以及资金、营销服务。同时，绿城管理作为合作伙伴，由其负责代建服务和品牌输出保障。

不过，贝壳重金拿下的成都项目则由贝好家自主操盘。澎湃新闻从贝好家内部了解到，后续，成都项目不会邀请代建服务商，但仍会同设计院、建造单位等进行合作。

贝壳开始进军房地产开发？

此次贝壳大举在成都拿地也被认为是贝壳开始进军房地产开发。

对此，贝好家内部人士回应澎湃新闻：“进军房地产开发”只是一个说法，贝好家的定位是“数据驱动的住宅开发服务平台”，这很明确。贝好家的商业化模式，确定是走轻资产的平台服务模式（1+2合作模式）。

既然走轻资产路线，贝好家又为何不惜重金自己拿地，且明确自主操盘？

上述人士坦言，在“1+2合作模式”推进过程中发现，如果没有具体样板和实操，与开发商建立信任的难度比较大，所以我们非常谨慎地在主流城市挑选合适的项目，通过自操盘，验证C2M能力，兑现好产品、好服务和客户理解能力，树立品牌效应，让开发商等合作伙伴对贝好家更有信心，以实现长期的轻模式发展。

成都或只是贝好家的一次尝试。对于后续的拿地计划，贝好家方面未予回应，不过其称后续将视地块情况而定是否需要再自主操盘。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要是为了更好地验证贝壳C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

按照贝壳的构想，“1+2业务模式”是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的模式。

贝好家方面告诉澎湃新闻，其提出的“1+2业务模式”中的资金服务，很多是根据合作方需求、联合其他资金方共同出资，因为有了贝好家参与的项目，不少投资方也愿意跟投。据了解，今后，贝好家考虑参与或发起成立基金，帮助潜在合作方拓展融资渠道，通过产品解决方案的加持提升开发结果的确定性，与投资方共享收益。

传统房企巨头大将加盟

贝好家是贝壳围绕“以人定房、以房定地”探索建造“好房子”的一种尝试。

去年7月，贝壳将企业战略从原来的“一体两翼”升级为“一体三翼”并对组织架构进行调整，其中，“一体”即指房产经纪服务业务，“三翼”则在原来家装、惠居的基础上增加了贝好家，形成了四条事业线。

贝好家即是贝壳组建的地产团队。澎湃新闻获悉，贝好家成立一年来，其已组建了以AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队。该团队中有不少是来自万科、龙湖、金地等头部房企的人员。

举例来说，原龙湖地产运营工程部副总经理、合景泰富集团工程管理中心总经理杨宝刚，原万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊，原龙湖地产、金科及金地集团客研中心负责人罗酬剑，原龙湖集团研发中心总经理郭旌、万科东北区财务总经理肖铮等均已加入贝好家。

其中，杨宝刚现任贝好家运营中心总经理，分管运营、工程、招采、成本等；罗酬剑现任贝好家客户与市场研究中心总经理；郭旌现任贝好家研发设计中心总经理；肖铮现任贝好家财务中心总经理。

从组织架构来看，贝好家由总部、城市公司构成。总部方面，贝好家成立了业务发展中心、C2M创新中心、设计研发中心、建造管理中心、营销中心，以及法务风控、财务、人力资源中心和办公室。城市公司方面，目前贝好家在北京、上海、成都、西安四个城市成立了正式筹备组（并注册分公司），也在其他主要城市设立相关业务人员。

从贝好家的动作来看，今年以来，贝好家开始在一二线市场的热门地块中崭露头角，此前，北京以及广州的土拍中就有贝好家的身影。

有开发商人士认为，在买方市场下，贝壳作为开发商最大的分销商，其获客能力及现金流优势明显，因此，预判贝壳应该不会大规模拿地，而是引入代建或合作的轻资产模式为主。

根据贝壳公开的信息，截至2024年6月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币597亿元。

不过，也有业内提出疑问，贝壳拿地开发，利用贝壳的优势，如果后续销售可刨除分销费用压降房价，或是贝好家相较其他房企的一大优势，此次贝壳欲打造高端项目，这就像让买“LV”的人跑去买源头工厂，品牌认可度仍有待验证。

据中指研究院四川分院监测信息，贝好家此次拿下的是金融城三期区域调规后的第二宗住宅用地。金融城三期第一宗地块为去年6月由华润置地以楼面价20700元/平方米成交。今年上半年以“金融城锦宸府”入市，套均总价超千万。

面对质疑，贝好家方面认为，成都锦江区金融城三期H12地块地价高主要是因为地块优质，并不一定意味着高风险，而是高价值。这个项目地段好，面积不大，风险相对可控。成都市场相对健康，项目体量适中，避免了因周期长和套数多造成的不确定性。项目位于核心地段，地块质量高。贝好家也是冷静思考、审慎判断后做出的决策。贝好家已经做好了充分准备，匹配了合适的团队和资源，有信心取得成功。

“目前，行业整体在进行出清，贝壳在拿地和销售层面的竞争会相对小一些，当前也有部分非典型房企在进行一些拿地的动作，贝壳作为房地产产业链上的企业，想把产业链打通，在行业低位的时候拿一两个项目进行一些尝试性的动作，是一种战略上的尝试。”业内人士说。

此次，伴随着贝壳首个自主操盘项目落地成都，贝好家的“1+2业务模式”能否突围仍有待市场检验。