万科开发业务盘活产能超470亿，多赛道REITs突破实现经营性资产良性循环

9月底，中央政治局会议对房地产行业明确“止跌回稳”的要求，各类支持房地产稳定发展政策接连出台，市场各方备受鼓舞。仅1-9月，万科销售即突破1800亿元，在多个一线及省会城市实现热销。9月底以来，利好政策频频出台，万科也积极把握市场机遇，十一假期实现认购金额超100亿元。

除了销售端，作为构建住房新制度和房地产发展新模式的重点，存量盘活的政策窗口期已经到来，万科也正积极用好相关政策，不断强化存量资源盘活能力，努力实现资产价值提升。从最新数据来看，万科开发业务2023年以来盘活产能超470亿；长租业务打通“由售改租”模式，盘活万科旗下超5500间房源，其中多个项目实现开业即满租；此外，万科还实现了多赛道REITs的突破，促进了旗下商业、长租、物流等经营性资产的良性循环。而从公司整体经营面来看，前三季度，万科实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，今年全部公开债均已完成兑付，三季度经营性现金流保持为正，实现超100%回款效率，1-9月实现融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售突破1800亿元继续跑赢大市。

房地产行业从增量时代进入存量时代已成普遍共识，而其中，妥善处置和盘活闲置存量土地，促进土地资源高效利用，是行业的共同课题，正如10月国新办发布会强调，盘活存量闲置土地是当前工作重点之一。万科近年来积极借助政府各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。据统计，2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿。以沈阳胤樾项目为例，万科通过存量土地资源置换，获取条件较优的新项目，开盘实现投资兑现度100%，取得良好回报的同时，公司资源结构得到优化。

此外，万科长租业务存量资产盘活的模式也不断成熟，有效打通“由售改租”模式，盘活存量闲置房源的同时，实现租赁业务的增长。今年以来，泊寓盘活万科旗下超5500间房源，其中多个项目实现开业即满租。

早前证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”，在股权融资方面推出调整优化5项措施，“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”位列其一。作为存量经营性资产实现良性循环的重要途径，REITs对于房企的重要性已越来越高。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

有业内人士指出，存量盘活不仅是房企未来获取产能的重要来源，同时也是去库存、回笼现金流的重要途径，是每家房企的“必修课”。从结果来看，万科已顺应趋势，率先建立了自身的存量盘活能力，为行业新阶段的可持续发展做好了准备。

事实上，今年以来，无论市场环境如何变化，万科都体现了积极行动不躺平的态度，在前三季度的市场深度调整期能全力应对，在政策东风到来后能把握市场机遇，积极销售保持行业第一梯队。相信在自身全力以赴和各方坚定支持下，伴随政策东风吹至，万科将重新回到健康发展轨道。