这轮救市，很多人还是严重误判了

前两天我说了，我们正在无限向2015年逼近。

我评论区一堆人阴阳怪气，大概还是说凭什么说一定要涨价才能去库存。

也有各种各样的理由说明，我们不可能重复2015年那样的情况。

什么负债率、人均拥有的房子等等。

我还是那句话，过去去库存是明线，但想要完成这个结果，大概率就是要涨价。

别着急杠，来聊聊为什么。

怎么就一定得涨？

因为不涨价，大多数人就不买房。

都不用说跌，就算房价在未来10年内一直保持一个价不变都不会有人买单。

房子如果不涨价，利息钱拿来租房就好了，谁还买房呢？

而这个道理，大家长也明白，所以它也知道，单凭不断地降准降息降首付，甚至是全面放开限购，都刺激不了根本。

所以到底怎么办？

房价就算要上涨，也不是你说涨就能涨的。

除非满足2个必要条件：

1、供不应求，价格上涨

2、收入提高，购买力上升

这种情况下，显然完成第一项，是更容易的。

所以新形势下，大家长的动作已经很明了了，从会议的后一天自然资源部发布的文件就可见一斑：

减少土地供应。

且这里面不单单是作为商品房的用地，早在一批城市公布的2024年住宅用地计划里，保障房的用地就已经先一步遭受大幅削减。

比如江苏扬州，今年的涉租用地和保障房用地直接0供应。

直接与前几天路边社传出的小作文里写的“淡化三大工程”不谋而合，又说明什么？

很简单，减少供应，通过供求关系影响价格。

今明两年如果大幅减少土拍，减少新房供应，那大家只能去消耗已有的库存了。

等到经济好转，收入提高，自然价格上涨，会有更多人进入市场。

说白了，以时间换空间。

这种玩法其实也不新鲜，因为几乎每一次危机时刻，都是这么玩的。

咱就拿香港举例，这个敢想敢做的城市，从1997年经历JR危机后，房价几近腰斩，到2003年已经跌去7成。

直到特区家长终于开始发力大力减少供应，房价又从2003年底开始触底反弹，10年就翻了3倍。

很多人说，这一次肯定不一样，全国房子已经过剩，就算不供应，也完全够我们14亿人居住了。

是的，所以哪怕这一轮这种救市，也不会有像2016年那样的全面普涨了。

我们早就不具备房价全面上涨的行情了。

未来，只可能是普跌分涨行情。

也就是说，只有部分城市，这一招还有用。

很简单，这一轮楼市刺激的，是还能刺激的楼市，是还有人口流入、本身供需失衡、且有产业、有工作机会的城市。

从1998年到现在，从商品房商品化到现在，我们已经完成了人口聚集的第一步，那就是从人人无房到人人有房的一个过渡。

可未来呢，一定是改善时代，从人人有房，到人人住好房的时代。

所以今年才提出要建设好房子啊。

说白了，大家长里面有的是智囊团，就和放开三胎，刺激三胎一样，要刺激的是生了一胎二胎的人，而不是你一胎都不生的人。

楼市下半场，一样有需求，只是这个需求少了，但依然有。

你以为为什么我们要加快建设保障房建设，就是为双轨制做准备的。

你买得起商品房，那就买，买不起，你可以不换，甚至你可以到大城市住在保障房里。

而未来商品房注定也是20万一平米和20万一套同时存在的情况，背后就是无限的财富分化。

我一直强调2024年是楼市的分水岭。

而这一次的去库存，势必也是伴随涨价而来，只是这一次的涨价，不针对所有城市。

其次，涨价，本质上也是稀释债务的一种方式。

现在很多人觉得我们居民的负债率不一样了，大家都背负房贷压力，等等。

是的，正因为居民财富70%都压在房子上，如果房价不涨，甚至下跌，那相当于我们要的房贷压力会更重，那大家就更不敢消费。

今年，消费会是我们拉动经济的重中之重。

可是现在大家要么是害怕失业，预期收入不明朗，要么是看到房价下跌，害怕还不起月供，不敢消费，

不管是哪一个原因，都不利于消费。

所以今年一定是要解决这个卡点问题。

除了所谓的消费券、消费补贴，要从根本上解决这个问题，有人说是提高收入。

是的，我们普通人是：收入提高，所以愿意消费。

但是从顶层来看，你只有消费，别人才有收入。

所以今年很多东西，都是为了刺激你消费，或者说是刺激有消费力和消费需求的人消费。

只要一部分人消费，自然能带动经济增长。

比如汽车降价、以旧换新等等，就是针对有消费力和消费需求的。

那有人说，我就不买啊。

可以啊，但是日常的必需品呢？

最近很多城市宣布某些涨价的消息，那几个词我就不说了，比较敏感，你虽然不买大件物品，但如果生活必需品涨价呢，其实你不能不买。

包括前段时间银行大额存单停发、存款利率下调，其实相当于提前告诉大家现在的问题。

当然，你可以依然存钱，依然不花钱，但是你不能阻碍别人花钱，只要水流出后，最后惩罚的也就是只懂存钱的人。

300万亿的M2从来不会凭空消失，当前的很多难题，或许都得靠涨价来解决了。

话，我只能暂时点到这了。

所以各位，从现在开始，做好准备，拭目以待吧，接下来的市场变化，将会比以往更迅速，也就更容易看不清信号，模糊掉重点。

刚好，我本周会有一场闭门直播，跟大家捋清楚最近的市场动态，哪些是我们应该重点关注的？我们又该如何提前布局？

至于普跌分涨的行情，哪些城市又能在这轮周期中涨起来？背后支撑的逻辑又到底是什么？

如果你不够敏锐，也不知道自己的选择是否正确，都可以来我的闭门直播，关于未来10-20年，哪些城市还有机会？手上有房子的，又是否到了该做置换的时机了？

有很多人还是不明白，为什么杠杆率都拉扯到极限了，还要强行靠涨价去解决？就不怕物极必反吗？

错了，不是强行，而是一种自然而然的推动。

就像我刚刚说的一样，只要一部分人消费，自然能带动经济增长。

那么具体到楼市里，买涨不买跌要解决的，从来就不是高喊着负债爆表的人群，而是本身具备购买力的、口袋里有钱的人群，从而让市场恢复正常运转，这才是这轮去库存的核心目的。

说白了，你加不了的杠杆，自然有人会替你加。

在当前外需和投资边际效用递减的大背景下，让手握80%存款的2%的人多花钱，让有钱人多买房消费，让内需有支棱起来的趋势，才能进一步盘活更大的内需。

那你觉得，这部分人，又会去到哪里买房呢？也自然是可以给房子带来保值、增值基础的大城市吧。

进一步，也就又能验证我此前所说的“普跌分涨”行情。

而从这一层面来说，其实也可以很好地说明未来将迎来通胀的问题。

刚刚不也说了，涨价是稀释债务的一种方式嘛。

但很多人都不相信这个事儿，一直都觉得体感是通缩，正是因为卡点在于分配出现了问题。

怎么说？因为这个问题有点敏感，所以我这边也只能是点到为止，想了解更具体的大家也可以来我闭门直播间听。

总之，正是因为货币在当前无法完成“自上而下”的流通，才导致了当前既通缩又通胀的局面，甚至出现了分阶层、分行业的现象。

就比如，大宗商品是涨的，但CPI却跌了。

那该如何重新打通这个链条，其实从央妈开始去二级市场买国债就可以看出来，还是放水。

那么，配合放水，ZC的内核又在于刺激有钱人买单，各位觉得，那种一碗阳春面一百块的日子真的不会到来么？

而到那会儿，这就不是涨不涨价能决定的事儿了，而是你的货币，在不知不觉中贬值了，同样的价格，也再买不到原来的房子了。

所以，我给大家的建议也从来都是，可以一手持有资产，一手持有现金。

尤其是你资金在手、杠杆率又还没有那么高的情况下，一定要预留一部分出来，不做别的，就拿来保底。

在这个基础上，如果你还有多余的房产，我们再来考虑资产优化的问题。

是否需要置换？怎么才能知道我的房子值多少钱？当下买入又是否能买到优质的资产？万一从好房子反而换到了不好的房子怎么办？

那些拉扯到极限的就先缓缓，只要考虑好自己需不需要卖房这一件事就够了，但是，卖的话又该如何卖？怎样才能不割肉卖？

总之，不管是卖房还是换房，在做决定前都记得来扫码听一次直播，做一次咨询，毕竟每个人持有的资产、现金流和负债能力都不一样，适合每个人的方法论自然也不尽相同。