事关存量房收购，住房城乡建设部最新发声，释放什么信号？

继6月12日人民银行开会部署推进保障性住房再贷款工作后，住房和城乡建设部也开会了。

住建部最新会议

6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

住建部提出，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

此外，住建部要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

继4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的房地产调控新思路后，5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，住建部、人民银行等多部门落实中央政治局会议精神，出台了包括设立3000亿元保障性住房再贷款等去库存“组合拳”，明确提出支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。6月7日召开的国务院常务会议再次提出“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存”。6月12日，人民银行在山东济南召开保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。

什么信号？

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次住建部会议继续落实中央“去库存”导向，多部门协同推进也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。

值得注意的是，本次会议明确，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的范围扩大至市县，范围明显扩大。同时，本次会议还强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。

陈文静认为，在地方收储过程中，市县准确摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。本次会议后，预计各地将加快收储进程。

对于收储工作范围扩大到市县，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，三四线城市、县级市库存消化周期更长，但同时，近年来我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇、教师、医生、公安、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线城市及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房），而三四线城市和县城近年来房价下跌明显，收购存量房相比新建保障房，无论在效率、成本还是配套上都更加划算。

对于收购价格问题，陈文静表示，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

李宇嘉认为，如果摸清需求的规模、分布和特征（比如可以承受的价格），以足够低的价格收购并将售价最大限度压低，做好品质、户型、配套等关键因素的把关，就能达到多方面的目的。

在陈文静看来，通过收购市场未售新房来改建保障房，一是有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置；二是有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接；三是多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏；四是房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。